Promotion immobilière : fait générateur du CA à l'IS

En bref : À l’IS, le chiffre d’affaires d’un promoteur immobilier naît à la livraison des immeubles vendus, et non à la signature de l’acte définitif. L’article 9-I-A-1° du CGI 2026 vise les créances acquises « se rapportant aux produits livrés ». La DGI l’a confirmé le 10 février 2026.

Depuis le 1er janvier 2025, le nouveau plan comptable du secteur immobilier (NPCSI) fait de la signature de l’acte définitif et authentique de vente le seul fait générateur comptable du chiffre d’affaires, selon l’exposé adressé à la DGI par un opérateur du secteur. Le droit fiscal n’a pas suivi : l’IS reste attaché à la livraison, la TVA à l’encaissement. Cet article complète le guide sur la TVA des promoteurs immobiliers et lotisseurs, qui traite le champ et la base de la TVA mais pas le fait générateur.

Ce que dit le CGI 2026 : créance acquise et produits livrés

Le résultat fiscal part de la comptabilité, corrigée par la loi fiscale. L’article 8-I du CGI dispose que le résultat fiscal est déterminé « en application de la législation et de la réglementation comptable en vigueur, modifié, le cas échéant, conformément à la législation et à la réglementation fiscale en vigueur ». Quand une règle comptable s’écarte du CGI, le CGI fixe le résultat imposable.

Le chiffre d’affaires fiscal est défini par l’article 9-I-A-1°. Il comprend « les recettes et les créances acquises se rapportant aux produits livrés, aux services rendus et aux travaux immobiliers réalisés ». Pour la vente d’un immeuble, le critère légal est double : créance acquise et produit livré. Le texte ne mentionne ni l’acte authentique ni l’encaissement.

Les biens non livrés restent en stock. L’article 9-I-A-2° intègre aux produits « la variation des stocks de produits », et l’article 8-I, alinéa 2, évalue stocks et travaux en cours au prix de revient. Un appartement achevé mais non livré figure donc en stock à son coût, sans marge.

La comptabilité reste obligatoire. L’article 145-I impose une comptabilité conforme à la législation et à la réglementation en vigueur, y compris sous format électronique (LF n° 68-17 pour 2018, LF n° 50-25 pour 2026). Le promoteur applique donc le plan comptable de son secteur. Le CGI ne renvoie pas à l’article 19 de la loi n° 9-88 sur les dérogations comptables.

En TVA, le fait générateur est différent. L’article 95 retient « l’encaissement total ou partiel du prix ». Sur option (déclaration avant le 1er janvier ou dans les 30 jours du début d’activité), il devient le débit, qui « coïncide avec la facturation ou l’inscription en comptabilité de la créance ». La promotion immobilière est obligatoirement imposable (article 89-I-4°), sur le prix de cession diminué du prix du terrain actualisé par le coefficient de l’article 65-II (article 96-4°).

Pour les sociétés dont le bénéfice est inférieur à 100 000 000 DH, l’article 247-XXXVII-A-5 fixe le taux à 20 % au titre de l’exercice ouvert à compter du 1er janvier 2026.

À retenir :

• Au Maroc, le chiffre d’affaires imposable à l’IS comprend les créances acquises se rapportant aux produits livrés, conformément à l’article 9-I-A-1° du CGI 2026.
• L’article 8-I du CGI 2026 autorise la loi fiscale à modifier le résultat comptable : une règle du plan comptable ne fixe pas seule la date d’imposition.
• En TVA, le fait générateur d’un promoteur est l’encaissement total ou partiel du prix (article 95 du CGI 2026), sauf option pour les débits.
• Taux de l’IS 2026 : 20 % pour un bénéfice net inférieur à 100 000 000 DH (articles 19-I-A et 247-XXXVII-A-5).

Ce que précise l’administration : livraison, transfert de propriété et encaissement

La NC 717 reprend le critère légal. La note circulaire n° 717 de 2011 (tome 1, p. 90) définit le chiffre d’affaires par les « recettes et créances acquises se rapportant aux produits livrés ». Elle cite l’article 9-I-1° de l’époque, devenu 9-I-A-1°. Son chapitre sur le résultat fiscal et les produits imposables (p. 85-114) reste valide.

L’exercice de rattachement est celui de la livraison. L’administration précise (tome 1, p. 98-99, « Produits livrés ») que « la livraison correspond généralement à la facturation et au débit et l’exercice de rattachement des créances est celui au cours duquel intervient la livraison des biens ». Un bien livré non facturé va au compte 34271 « clients – factures à établir » ; une recette sur produit non livré, au compte 4491 « produits constatés d’avance ». Le rattachement des contrats de travaux et de services qui s’étendent sur plusieurs exercices est traité dans projets à cheval : le rattachement des produits et des charges.

Livraison et transfert de propriété sont deux notions distinctes. La même page de la NC 717 indique : « Au point de vue juridique, la livraison se distingue du transfert de propriété, même si ces deux notions se confondent souvent. » La livraison est la délivrance qui a lieu lorsque le vendeur « se dessaisit de la chose vendue et met l’acquéreur en mesure d’en prendre possession sans empêchement », conformément à l’article 499 du Dahir des obligations et des contrats (DOC).

Les ventes sous condition ont leurs règles. Toute livraison doit donner lieu à une facture ou à un document en tenant lieu (tome 1, p. 91). Sous condition suspensive (DOC, art. 601 à 612), la condition « reporte la conclusion définitive de la vente jusqu’au moment où la condition se réalise ». Sous condition résolutoire (DOC, art. 121), la vente est réputée réalisée dès la livraison (tome 1, p. 91-92).

Côté TVA, tout encaissement est taxable. Le promoteur, qu’il construise lui-même ou agisse comme maître d’ouvrage, est « assujetti de droit à la T.V.A. » (tome 2, p. 19). L’encaissement taxable couvre « toutes les sommes perçues à quelque titre que ce soit », avances et acomptes compris (p. 85-86). Les arrhes abandonnées en cas de rupture sont des dommages-intérêts non taxables.

Le plan comptable visé par la NC 717 est l’ancien. La NC 717 (tome 3, p. 191) cite le plan comptable du secteur immobilier de l’avis n° 3 du 11 mars 2003. Les notes circulaires n° 729 à 737 ne traitent ni du fait générateur du chiffre d’affaires des promoteurs, ni du NPCSI. La NC 735 (LF 2024, p. 51) précise seulement, en fiscalité locale, qu’une promesse de vente n’est pas un acte de mutation.

À retenir :

• La NC 717 de 2011 (tome 1, p. 98-99) rattache les créances à l’exercice au cours duquel intervient la livraison des biens.
• Selon la NC 717 (tome 1, p. 98), une recette perçue sur un produit non livré est un produit constaté d’avance (compte 4491), pas un chiffre d’affaires.
• La livraison est définie par l’article 499 du DOC : dessaisissement du vendeur et prise de possession de l’acquéreur sans empêchement.
• En TVA, avances et acomptes encaissés par un promoteur sont taxables (NC 717, tome 2, p. 85-86).

Les cas tranchés par la DGI

Réponse du 10 février 2026 : la livraison prime sur l’acte définitif

La question. Par lettre du 6 janvier 2026, un demandeur non identifié, qui écrit pour plusieurs sociétés de promotion immobilière, a interrogé la DGI. Selon son exposé, le NPCSI fait depuis le 1er janvier 2025 de « la signature par le vendeur et l’acheteur de l’acte définitif et authentique de vente par devant un professionnel habilité » le seul fait générateur comptable du chiffre d’affaires. Toujours selon le demandeur, le chiffre d’affaires était auparavant comptabilisé à l’encaissement total du prix, et le nouveau critère crée « un décalage non maîtrisé » entre l’encaissement et l’imposition de la marge. Le demandeur invoquait l’article 19 de la loi n° 9-88, qui impose de déroger à une prescription comptable contraire à l’image fidèle.

Deux questions étaient posées : l’encaissement total du prix vaut-il chiffre d’affaires même sans contrat, et la marge correspondante est-elle imposable à l’IS ?

La réponse. Dans une clarification individuelle du 10 février 2026, la DGI s’appuie sur les articles 8-I et 9-I-A et sur le principe de la créance acquise, « selon lequel le chiffre d’affaires est considéré réalisé dès lors que les produits sont livrés ». Elle conclut : « le fait générateur de l’imposition de la vente de biens immobiliers est constitué par la livraison des immeubles vendus, en respect du principe de la créance acquise et ce, abstraction faite de la date de l’encaissement du prix de vente et de la conclusion de l’acte définitif de vente ».

La preuve de la livraison. Lorsque la livraison précède l’acte, la DGI admet que le fait générateur reste la livraison, « matérialisée, notamment, par la remise des clés ou des plans aux clients accompagnée d’un compromis de vente et appuyée par un procès-verbal de réception signé par le client ». Le mot « notamment » rend la liste non limitative.

Ce que la réponse ne tranche pas. L’encaissement sans contrat (pas de réponse explicite), l’article 19 de la loi n° 9-88, la validité comptable du NPCSI, la TVA et le cas où l’acte précède la livraison.

Portée. Il s’agit d’une réponse individuelle, sans numéro ni signataire dans la transcription disponible et sans PDF officiel publié. Elle a une portée indicative pour les tiers. Son raisonnement reste transposable en 2026 à tout promoteur soumis à l’IS : il applique le texte de l’article 9-I-A-1° et la doctrine générale de la NC 717 (tome 1, p. 98-99), toujours valide.

Réponse n° 52 du 24 janvier 2000 : la réception des travaux immobiliers

Dans une réponse du 24 janvier 2000 (recueil des questions fiscales IS 2000-2005, p. 25), la DGI a admis que le chiffre d’affaires des travaux immobiliers vise les travaux ayant fait l’objet d’une « réception partielle ou totale, qu’elle soit provisoire ou définitive ». Cette réponse concerne les entrepreneurs de travaux, pas les ventes des promoteurs, et cite des textes abrogés (lois n° 24-86 et n° 17-89). Elle ne vaut qu’analogie : la réception, comme la livraison, met le bien à la disposition du client.

Réponse n° 166 du 28 mars 2011 : transfert de propriété en VEFA

Dans une réponse du 28 mars 2011, la DGI a indiqué qu’en vente en l’état futur d’achèvement, le transfert de propriété n’est acquis qu’à la date du contrat définitif. Le régime visé (ancien article 161-I-B) est abrogé : la réponse est largement obsolète. Elle illustre seulement que transfert de propriété et livraison sont deux moments différents.

À retenir :

• Dans une réponse individuelle du 10 février 2026, la DGI a admis que la livraison des immeubles vendus est le fait générateur de l’IS, abstraction faite de l’encaissement et de l’acte définitif.
• Selon la DGI (10 février 2026), la livraison se matérialise notamment par la remise des clés ou des plans, un compromis de vente et un procès-verbal de réception signé par le client.
• La réponse du 10 février 2026 est individuelle, sans PDF officiel publié : elle a une portée indicative pour les tiers.
• La réponse n° 166 du 28 mars 2011 situe le transfert de propriété en VEFA au contrat définitif, moment distinct de la livraison.

Application en 2026 : exemple chiffré

Hypothèses (illustratives) : société anonyme de promotion immobilière soumise à l’IS, activité unique, exercice calqué sur l’année civile. Programme de 10 appartements vendus 1 000 000 DH HT chacun. Coût de revient (terrain et construction) : 700 000 DH par appartement. Bénéfice inférieur à 100 000 000 DH, aucune autre charge ni aucun autre produit.

Les 10 appartements sont livrés en 2026 (N) : clés remises, compromis de vente et procès-verbal de réception signé par chaque client. Les actes définitifs sont signés en 2027 (N+1). L’encaissement est sans effet sur l’IS (réponse du 10 février 2026).

Lecture. Sans correction, la société déclarerait un résultat nul en 2026 et 3 000 000 DH en 2027 : l’exercice 2026 serait exposé à un rehaussement. En 2027, la déduction extra-comptable neutralise la marge comptabilisée à l’acte, sinon imposée deux fois. L’IS total est identique (600 000 DH) : l’enjeu porte sur l’exercice d’imposition. Ces corrections passent par le passage du résultat comptable au résultat fiscal.

Cotisation minimale 2027. Aucun texte ni aucune réponse ne dit si le chiffre d’affaires comptabilisé en 2027, déjà imposé en 2026, entre dans la base de la cotisation minimale de 2027 : le point est non tranché par les textes. Seul le minimum de 3 000 DH, dû même sans chiffre d’affaires (article 144-I-D), est certain.

Variante. Si 6 appartements sont livrés en 2026 et 4 en 2027, le résultat fiscal est de 1 800 000 DH en 2026 (IS 360 000 DH) et de 1 200 000 DH en 2027 (IS 240 000 DH).

TVA. Elle est exigible à l’encaissement de chaque avance, acompte ou solde (article 95), sur le prix de cession moins le terrain actualisé (article 96-4°), quelle que soit la date de livraison ou d’acte, sauf option pour les débits. Voir la TVA des opérations immobilières.

À retenir :

• Un promoteur à l’IS qui livre 10 appartements en 2026 et signe les actes en 2027 impose sa marge en 2026 (article 9-I-A-1° du CGI 2026).
• Dans l’exemple, la marge de 3 000 000 DH est réintégrée en 2026 (IS de 600 000 DH à 20 %) puis déduite en 2027 pour éviter une double imposition.
• La base de la cotisation minimale de l’exercice de l’acte, quand la marge a déjà été imposée à la livraison, n’est pas tranchée par les textes ; le minimum de 3 000 DH reste dû (article 144-I-D).

Points de vigilance

• Statut de la source. La position du 10 février 2026 est une réponse individuelle, sans numéro connu ni PDF officiel : elle ne se cite pas comme une circulaire.
• Contenu du NPCSI. Seuls l’entrée en vigueur au 1er janvier 2025 et l’acte définitif comme fait générateur comptable sont connus, tels que le demandeur les rapporte.
• Loi n° 9-88, article 19. La dérogation « image fidèle » est invoquée par le demandeur ; la DGI ne la valide ni ne la rejette.
• Livraison et transfert de propriété. Deux notions distinctes (NC 717, tome 1, p. 98 ; réponse n° 166 du 28 mars 2011) : l’IS suit la livraison.
• Encaissement sans livraison. À l’IS, les avances sur biens non livrés sont des dettes ou des produits constatés d’avance. En TVA, elles sont taxables dès l’encaissement (article 95 ; NC 717, tome 2, p. 85-86).
• Preuve de la livraison. Clés ou plans remis, compromis de vente, procès-verbal de réception signé : ces pièces datent l’exercice d’imposition. Dater et conserver chaque procès-verbal.
• Condition suspensive. Elle reporte la conclusion de la vente à sa réalisation (NC 717, tome 1, p. 91-92) ; la réponse de 2026 ne traite pas ce cas.
• Acte avant livraison, exercices de transition 2024-2025. Aucune position de la DGI : points non tranchés par les textes.
• Promoteur personne physique. La réponse vise l’IS ; sa transposition à l’IR n’est pas vérifiée.
• Livraison à soi-même. Pour un immeuble d’habitation conservé, le fait générateur de la TVA est l’achèvement des travaux, au plus tard la délivrance du permis d’habiter ou du certificat de conformité (NC 717, tome 2, p. 87).

À retenir :

• La réponse DGI du 10 février 2026 ne tranche ni l’article 19 de la loi n° 9-88, ni la TVA, ni le cas de l’acte signé avant la livraison.
• Au Maroc, une avance encaissée par un promoteur sur un bien non livré n’est pas un chiffre d’affaires à l’IS mais est taxable à la TVA dès l’encaissement (article 95 du CGI 2026).
• Le procès-verbal de réception signé par le client, cité par la DGI le 10 février 2026, sert à dater l’exercice de livraison.

Questions fréquentes

Quel est le fait générateur du chiffre d’affaires fiscal d’un promoteur immobilier au Maroc ?

La livraison du bien vendu. L’article 9-I-A-1° du CGI 2026 inclut dans le chiffre d’affaires les créances acquises se rapportant aux produits livrés. Dans une réponse individuelle du 10 février 2026, la DGI précise que la livraison des immeubles vendus est le fait générateur de l’IS, « abstraction faite » de la date d’encaissement et de l’acte définitif.

Le NPCSI, qui retient l’acte authentique, change-t-il la date d’imposition à l’IS ?

Non. L’article 8-I du CGI détermine le résultat fiscal d’après la comptabilité, « modifié, le cas échéant » par la loi fiscale. Le décalage entre l’acte définitif (critère comptable du NPCSI) et la livraison (critère fiscal) se corrige hors comptabilité : réintégration de la marge l’exercice de livraison, déduction l’exercice de l’acte.

Comment prouver la livraison d’un appartement avant l’acte définitif ?

Dans sa réponse du 10 février 2026, la DGI cite la remise des clés ou des plans, accompagnée d’un compromis de vente et appuyée par un procès-verbal de réception signé par le client. La liste est introduite par « notamment ». La livraison se définit par l’article 499 du DOC : dessaisissement effectif du vendeur, prise de possession sans obstacle.

Les avances encaissées sur plan sont-elles imposables ?

À l’IS, non, tant que le bien n’est pas livré : la NC 717 (tome 1, p. 98) inscrit les recettes sur produits non livrés en produits constatés d’avance. En TVA, oui : le fait générateur est l’encaissement total ou partiel du prix (article 95 du CGI), avances et acomptes compris (NC 717, tome 2, p. 85-86).

Cette position de la DGI s’applique-t-elle à tous les promoteurs ?

C’est une réponse individuelle, adressée à un opérateur, sans valeur de circulaire. Elle applique toutefois le texte de l’article 9-I-A-1° et la doctrine générale de la NC 717 (tome 1, p. 98-99 : rattachement à l’exercice de livraison), toujours valide. Le raisonnement vaut donc pour tout promoteur soumis à l’IS.

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