En resumen: En el impuesto sobre sociedades (IS), la cifra de negocios de un promotor nace con la entrega del inmueble vendido, no con la escritura definitiva. El artículo 9-I-A-1° del CGI 2026 abarca los créditos adquiridos « relativos a los productos entregados ». La DGI lo confirmó el 10/02/2026.
Desde el 1 de enero de 2025, el nuevo plan contable del sector inmobiliario (NPCSI) hace de la firma de la escritura definitiva y pública de venta el único hecho generador contable de la cifra de negocios, según la exposición remitida a la DGI por un operador del sector. El derecho fiscal no ha seguido: el IS sigue ligado a la entrega, el IVA al cobro. Este artículo completa la guía sobre el IVA de los promotores inmobiliarios y fraccionadores, que trata el ámbito y la base del IVA, pero no el hecho imponible.
Lo que dice el CGI 2026: crédito adquirido y productos entregados
El resultado fiscal parte de la contabilidad, corregida por la ley fiscal. El artículo 8-I del CGI dispone que el resultado fiscal se determina « en aplicación de la legislación y de la reglamentación contable vigentes, modificado, en su caso, conforme a la legislación y a la reglamentación fiscal vigentes ». Cuando una norma contable se aparta del CGI, el CGI fija el resultado imponible.
La cifra de negocios fiscal la define el artículo 9-I-A-1°. Comprende « los ingresos y los créditos adquiridos relativos a los productos entregados, a los servicios prestados y a las obras inmobiliarias realizadas ». Para la venta de un inmueble, el criterio legal es doble: crédito adquirido y producto entregado. El texto no menciona ni la escritura pública ni el cobro.
Los bienes no entregados permanecen en existencias. El artículo 9-I-A-2° integra en los productos « la variación de existencias de productos », y el artículo 8-I, párrafo 2, valora las existencias y las obras en curso a precio de coste. Un piso terminado pero no entregado figura, por tanto, en existencias a su coste, sin margen.
La contabilidad sigue siendo obligatoria. El artículo 145-I exige una contabilidad conforme a la legislación y la reglamentación vigentes, incluso en formato electrónico (LF n.º 68-17 para 2018, LF n.º 50-25 para 2026). El promotor aplica, por tanto, el plan contable de su sector. El CGI no remite al artículo 19 de la ley n.º 9-88 sobre las excepciones contables.
En el IVA, el hecho imponible es distinto. El artículo 95 retiene « el cobro total o parcial del precio ». Por opción (declaración antes del 1 de enero o en los 30 días siguientes al inicio de la actividad), pasa a ser el débito, que « coincide con la facturación o con la inscripción en contabilidad del crédito ». La promoción inmobiliaria está obligatoriamente gravada (artículo 89-I-4°), sobre el precio de cesión menos el precio del terreno actualizado con el coeficiente del artículo 65-II (artículo 96-4°).
| Impuesto | Hecho imponible | Base legal |
|---|---|---|
| IS | Entrega del bien (crédito adquirido sobre producto entregado) | Art. 9-I-A-1° |
| IS | Bien no entregado: existencias a precio de coste | Art. 9-I-A-2° y 8-I párr. 2 |
| IVA (régimen general) | Cobro total o parcial del precio | Art. 95 |
| IVA (por opción) | Débito: facturación o inscripción del crédito | Art. 95 |
| Tipo del IS 2026 | 20 % (35 % si el beneficio neto ≥ 100 000 000 DH) | Art. 19-I-A y 19-I-B; 247-XXXVII-A-5 |
| Cotización mínima | 0,25 %, mínimo 3 000 DH incluso sin cifra de negocios | Art. 144-I-D |
Para las sociedades cuyo beneficio es inferior a 100 000 000 DH, el artículo 247-XXXVII-A-5 fija el tipo en el 20 % para el ejercicio iniciado a partir del 1 de enero de 2026.
A retener:
- En Marruecos, la cifra de negocios gravada por el IS comprende los créditos adquiridos relativos a los productos entregados, conforme al artículo 9-I-A-1° del CGI 2026.
- El artículo 8-I del CGI 2026 permite a la ley fiscal modificar el resultado contable: una norma del plan contable no fija por sí sola la fecha de tributación.
- En el IVA, el hecho imponible de un promotor es el cobro total o parcial del precio (artículo 95 del CGI 2026), salvo opción por los débitos.
- Tipo del IS 2026: 20 % para un beneficio neto inferior a 100 000 000 DH (artículos 19-I-A y 247-XXXVII-A-5).
Lo que precisa la administración: entrega, transmisión de la propiedad y cobro
La nota circular 717 recoge el criterio legal. La nota circular n.º 717 de 2011 (tomo 1, p. 90) define la cifra de negocios por los « ingresos y créditos adquiridos relativos a los productos entregados ». Cita el artículo 9-I-1° de entonces, hoy 9-I-A-1°. Su capítulo sobre el resultado fiscal y los productos imponibles (p. 85-114) sigue vigente.
El ejercicio de imputación es el de la entrega. La administración precisa (tomo 1, p. 98-99, « Productos entregados ») que « la entrega corresponde generalmente a la facturación y al débito, y el ejercicio de imputación de los créditos es aquel en el que se produce la entrega de los bienes ». Un bien entregado no facturado va a la cuenta 34271 « clientes – facturas pendientes de emitir »; un ingreso sobre producto no entregado, a la cuenta 4491 « ingresos anticipados ». La imputación de los contratos de obras y de servicios que abarcan varios ejercicios se trata en proyectos a caballo entre ejercicios: imputación de ingresos y gastos.
Entrega y transmisión de la propiedad son dos nociones distintas. La misma página de la nota circular 717 indica: « Desde el punto de vista jurídico, la entrega se distingue de la transmisión de la propiedad, aunque ambas nociones se confundan a menudo. » La entrega es la tradición que tiene lugar cuando el vendedor « se desprende de la cosa vendida y pone al comprador en condiciones de tomar posesión de ella sin impedimento », conforme al artículo 499 del Dahír de obligaciones y contratos (DOC).
Las ventas condicionales tienen sus reglas. Toda entrega debe dar lugar a una factura o a un documento equivalente (tomo 1, p. 91). Bajo condición suspensiva (DOC, art. 601 a 612), la condición « aplaza la conclusión definitiva de la venta hasta el momento en que la condición se cumple efectivamente ». Bajo condición resolutoria (DOC, art. 121), la venta se considera realizada con la entrega (tomo 1, p. 91-92).
En el IVA, todo cobro está gravado. El promotor, tanto si construye por sí mismo como si actúa como promotor de la obra, está « sujeto de pleno derecho al IVA » (tomo 2, p. 19). El cobro gravado abarca « todas las sumas percibidas por cualquier concepto », anticipos y pagos a cuenta incluidos (p. 85-86). Las arras abandonadas en caso de ruptura son daños y perjuicios no gravados.
El plan contable al que se refiere la nota circular 717 es el antiguo. La nota circular 717 (tomo 3, p. 191) cita el plan contable del sector inmobiliario del dictamen n.º 3 de 11 de marzo de 2003. Las notas circulares n.º 729 a 737 no tratan ni el hecho imponible de la cifra de negocios de los promotores ni el NPCSI. La nota circular 735 (LF 2024, p. 51) precisa únicamente, en fiscalidad local, que una promesa de venta no es un acto de transmisión.
A retener:
- La nota circular 717 de 2011 (tomo 1, p. 98-99) imputa los créditos al ejercicio en el que se produce la entrega de los bienes.
- Según la nota circular 717 (tomo 1, p. 98), un ingreso sobre un producto no entregado es un ingreso anticipado (cuenta 4491), no una cifra de negocios.
- La entrega se define por el artículo 499 del DOC: desposesión del vendedor y toma de posesión del comprador sin impedimento.
- En el IVA, los anticipos y pagos a cuenta cobrados por un promotor están gravados (nota circular 717, tomo 2, p. 85-86).
Los casos resueltos por la DGI
Respuesta de 10 de febrero de 2026: la entrega prevalece sobre la escritura definitiva
La pregunta. Mediante carta de 6 de enero de 2026, un solicitante no identificado, que escribe en nombre de varias sociedades de promoción inmobiliaria, consultó a la DGI. Según su exposición, desde el 1 de enero de 2025 el NPCSI hace de « la firma por el vendedor y el comprador de la escritura definitiva y pública de venta ante un profesional habilitado » el único hecho generador contable de la cifra de negocios. Siempre según el solicitante, la cifra de negocios se contabilizaba antes con el cobro total del precio, y el nuevo criterio crea « un desfase no controlado » entre el cobro y la tributación del margen. El solicitante invocaba el artículo 19 de la ley n.º 9-88, que obliga a apartarse de una prescripción contable contraria a la imagen fiel.
Se planteaban dos preguntas: ¿el cobro total del precio constituye cifra de negocios incluso sin contrato?, y ¿el margen correspondiente tributa en el IS?
La respuesta. En una aclaración individual de 10 de febrero de 2026, la DGI se apoya en los artículos 8-I y 9-I-A y en el principio del crédito adquirido, « según el cual la cifra de negocios se considera realizada desde el momento en que los productos se entregan ». Concluye: « el hecho imponible de la venta de bienes inmuebles está constituido por la entrega de los inmuebles vendidos, en cumplimiento del principio del crédito adquirido, con independencia de la fecha de cobro del precio de venta y de la conclusión de la escritura definitiva de venta ».
La prueba de la entrega. Cuando la entrega precede a la escritura, la DGI admite que el hecho imponible sigue siendo la entrega, « materializada, en particular, por la entrega de las llaves o de los planos a los clientes, acompañada de un compromiso de venta y respaldada por un acta de recepción firmada por el cliente ». La expresión « en particular » hace que la lista no sea exhaustiva.
Lo que la respuesta no resuelve. El cobro sin contrato (sin respuesta explícita), el artículo 19 de la ley n.º 9-88, la validez contable del NPCSI, el IVA y el caso en que la escritura precede a la entrega.
Alcance. Se trata de una respuesta individual, sin número ni firmante en la transcripción disponible y sin PDF oficial publicado. Tiene un alcance indicativo para terceros. Su razonamiento sigue siendo trasladable en 2026 a todo promotor sujeto al IS: aplica el texto del artículo 9-I-A-1° y la doctrina general de la nota circular 717 (tomo 1, p. 98-99), todavía vigente.
Respuesta n.º 52 de 24 de enero de 2000: la recepción de las obras inmobiliarias
En una respuesta de 24 de enero de 2000 (recopilación de cuestiones fiscales IS 2000-2005, p. 25), la DGI admitió que la cifra de negocios de las obras inmobiliarias se refiere a las obras que hayan sido objeto de una « recepción parcial o total, ya sea provisional o definitiva ». Esta respuesta afecta a los contratistas de obras, no a las ventas de los promotores, y cita textos derogados (leyes n.º 24-86 y n.º 17-89). Solo vale como analogía: la recepción, como la entrega, pone el bien a disposición del cliente.
Respuesta n.º 166 de 28 de marzo de 2011: transmisión de la propiedad en la venta sobre plano
En una respuesta de 28 de marzo de 2011, la DGI indicó que, en la venta sobre plano (VEFA), la transmisión de la propiedad solo se adquiere en la fecha del contrato definitivo. El régimen al que se refería (antiguo artículo 161-I-B) está derogado: la respuesta está en gran parte obsoleta. Solo ilustra que la transmisión de la propiedad y la entrega son dos momentos distintos.
A retener:
- En una respuesta individual de 10 de febrero de 2026, la DGI admitió que la entrega de los inmuebles vendidos es el hecho imponible del IS, con independencia del cobro y de la escritura definitiva.
- Según la DGI (10 de febrero de 2026), la entrega se materializa en particular por la entrega de las llaves o de los planos, un compromiso de venta y un acta de recepción firmada por el cliente.
- La respuesta de 10 de febrero de 2026 es individual, sin PDF oficial publicado: tiene un alcance indicativo para terceros.
- La respuesta n.º 166 de 28 de marzo de 2011 sitúa la transmisión de la propiedad en la venta sobre plano en el contrato definitivo, momento distinto de la entrega.
Aplicación en 2026: ejemplo numérico
Hipótesis (ilustrativas): sociedad anónima de promoción inmobiliaria sujeta al IS, actividad única, ejercicio coincidente con el año natural. Programa de 10 pisos vendidos a 1 000 000 DH sin IVA cada uno. Precio de coste (terreno y construcción): 700 000 DH por piso. Beneficio inferior a 100 000 000 DH, sin otros gastos ni otros ingresos.
Los 10 pisos se entregan en 2026 (N): llaves entregadas, compromiso de venta y acta de recepción firmada por cada cliente. Las escrituras definitivas se firman en 2027 (N+1). El cobro no tiene efecto en el IS (respuesta de 10 de febrero de 2026).
| 2026 (N) — entregas | 2027 (N+1) — escrituras | |
|---|---|---|
| Cifra de negocios contable NPCSI (escritura definitiva) | 0 | 10 000 000 |
| Coste contable de las ventas | 0 (los 7 000 000 siguen en existencias) | 7 000 000 |
| Resultado contable | 0 | 3 000 000 |
| Corrección extracontable | + 3 000 000 (reintegración: 10 000 000 − 7 000 000 de los bienes entregados) | − 3 000 000 (deducción: margen ya gravado en N) |
| Cifra de negocios fiscal (Art. 9-I-A-1°) | 10 000 000 | 0 |
| Resultado fiscal | 3 000 000 | 0 |
| IS al 20 % (Art. 19-I-A; 247-XXXVII-A-5) | 600 000 | 0 |
| Cotización mínima (Art. 144-I-D) | 25 000 (0,25 % × 10 000 000) < IS: IS debido 600 000 | Base no resuelta por los textos; mínimo 3 000 DH |
Lectura. Sin corrección, la sociedad declararía un resultado nulo en 2026 y 3 000 000 DH en 2027: el ejercicio 2026 quedaría expuesto a una regularización. En 2027, la deducción extracontable neutraliza el margen contabilizado con la escritura, que de otro modo tributaría dos veces. El IS total es idéntico (600 000 DH): lo que está en juego es el ejercicio de tributación. Estas correcciones pasan por el paso del resultado contable al resultado fiscal.
Cotización mínima 2027. Ningún texto ni ninguna respuesta indica si la cifra de negocios contabilizada en 2027, ya gravada en 2026, entra en la base de la cotización mínima de 2027: el punto no está resuelto por los textos. Solo el mínimo de 3 000 DH, debido incluso sin cifra de negocios (artículo 144-I-D), es seguro.
Variante. Si se entregan 6 pisos en 2026 y 4 en 2027, el resultado fiscal es de 1 800 000 DH en 2026 (IS 360 000 DH) y de 1 200 000 DH en 2027 (IS 240 000 DH).
IVA. Es exigible con el cobro de cada anticipo, pago a cuenta o saldo (artículo 95), sobre el precio de cesión menos el terreno actualizado (artículo 96-4°), cualquiera que sea la fecha de entrega o de escritura, salvo opción por los débitos. Véase el IVA de las operaciones inmobiliarias.
A retener:
- Un promotor sujeto al IS que entrega 10 pisos en 2026 y firma las escrituras en 2027 tributa por su margen en 2026 (artículo 9-I-A-1° del CGI 2026).
- En el ejemplo, el margen de 3 000 000 DH se reintegra en 2026 (IS de 600 000 DH al 20 %) y después se deduce en 2027 para evitar una doble imposición.
- La base de la cotización mínima del ejercicio de la escritura, cuando el margen ya tributó con la entrega, no está resuelta por los textos; el mínimo de 3 000 DH sigue siendo debido (artículo 144-I-D).
Puntos de atención
- Estatus de la fuente. La posición de 10 de febrero de 2026 es una respuesta individual, sin número conocido ni PDF oficial: no se cita como una circular.
- Contenido del NPCSI. Solo se conocen la entrada en vigor el 1 de enero de 2025 y la escritura definitiva como hecho generador contable, tal como los expone el solicitante.
- Ley n.º 9-88, artículo 19. La excepción de « imagen fiel » la invoca el solicitante; la DGI no la valida ni la rechaza.
- Entrega y transmisión de la propiedad. Dos nociones distintas (nota circular 717, tomo 1, p. 98; respuesta n.º 166 de 28 de marzo de 2011): el IS sigue a la entrega.
- Cobro sin entrega. En el IS, los anticipos sobre bienes no entregados son deudas o ingresos anticipados. En el IVA, están gravados desde el cobro (artículo 95; nota circular 717, tomo 2, p. 85-86).
- Prueba de la entrega. Llaves o planos entregados, compromiso de venta, acta de recepción firmada: estos documentos fechan el ejercicio de tributación. Fechar y conservar cada acta.
- Condición suspensiva. Aplaza la conclusión de la venta hasta su cumplimiento (nota circular 717, tomo 1, p. 91-92); la respuesta de 2026 no trata este caso.
- Escritura antes de la entrega, ejercicios de transición 2024-2025. Ninguna posición de la DGI: puntos no resueltos por los textos.
- Promotor persona física. La respuesta se refiere al IS; su traslado al IR no está verificado.
- Autoconsumo. Para un inmueble de vivienda conservado por el promotor, el hecho imponible del IVA es la terminación de las obras, a más tardar la expedición del permiso de habitar o del certificado de conformidad (nota circular 717, tomo 2, p. 87).
A retener:
- La respuesta de la DGI de 10 de febrero de 2026 no resuelve ni el artículo 19 de la ley n.º 9-88, ni el IVA, ni el caso de la escritura firmada antes de la entrega.
- En Marruecos, un anticipo cobrado por un promotor sobre un bien no entregado no es cifra de negocios en el IS, pero está gravado por el IVA desde el cobro (artículo 95 del CGI 2026).
- El acta de recepción firmada por el cliente, citada por la DGI el 10 de febrero de 2026, sirve para fechar el ejercicio de la entrega.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el hecho imponible de la cifra de negocios fiscal de un promotor inmobiliario en Marruecos?
La entrega del bien vendido. El artículo 9-I-A-1° del CGI 2026 incluye en la cifra de negocios los créditos adquiridos relativos a los productos entregados. En una respuesta individual de 10/02/2026, la DGI precisa que la entrega de los inmuebles vendidos es el hecho imponible del IS, « con independencia » del cobro y de la escritura definitiva.
¿El NPCSI, que retiene la escritura pública, cambia la fecha de tributación en el IS?
No. El artículo 8-I del CGI determina el resultado fiscal a partir de la contabilidad, « modificado, en su caso » por la ley fiscal. El desfase entre la escritura (criterio contable del NPCSI) y la entrega (criterio fiscal) se corrige fuera de la contabilidad: reintegración del margen el año de la entrega, deducción el año de la escritura.
¿Cómo se prueba la entrega de un piso antes de la escritura definitiva?
En su respuesta de 10/02/2026, la DGI cita la entrega de las llaves o planos, con un compromiso de venta y un acta de recepción firmada por el cliente. La lista va introducida por « en particular ». La entrega se define por el artículo 499 del DOC: desposesión efectiva del vendedor, toma de posesión sin obstáculo.
¿Los anticipos cobrados sobre plano están gravados?
En el IS, no, mientras el bien no se haya entregado: la nota circular 717 (tomo 1, p. 98) registra los ingresos sobre productos no entregados como ingresos anticipados. En el IVA, sí: el hecho imponible es el cobro total o parcial del precio (artículo 95 del CGI), anticipos y pagos a cuenta incluidos (NC 717, tomo 2, p. 85-86).
¿Esta posición de la DGI se aplica a todos los promotores?
Es una respuesta individual, dirigida a un operador, sin valor de circular. Sin embargo, aplica el texto del artículo 9-I-A-1° y la doctrina general de la nota circular 717 (tomo 1, p. 98-99: imputación al ejercicio de la entrega), todavía vigente. El razonamiento vale, por tanto, para todo promotor sujeto al IS.
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