En bref : Le profit foncier au Maroc est la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier. Il est soumis à l’IR au taux de 20 % du profit net, avec une cotisation minimale de 3 % du prix de cession (Art. 73-II-F-6° et Art. 144-II du CGI). Le calcul tient compte de la réévaluation du coût d’acquisition par des coefficients annuels. La résidence principale occupée depuis au moins 5 ans est exonérée ; si son prix de cession dépasse 4 000 000 MAD, un minimum d’imposition de 3 % reste dû sur la fraction du prix qui excède ce montant. La déclaration doit être déposée, et l’impôt versé, dans les 30 jours suivant la cession.
Définition du profit foncier — Art. 61-II
L’article 61-II du CGI définit le profit foncier comme le profit réalisé à l’occasion de :
- La cession d’immeubles (bâtis ou non bâtis) situés au Maroc
- La cession de droits réels immobiliers : usufruit, nue-propriété, droit de superficie, emphytéose
- La cession de parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) non cotées en bourse, c’est-à-dire les sociétés dont l’actif brut est constitué pour 50 % au moins de sa valeur, appréciée à l’ouverture de l’exercice de la cession, par des immeubles (hors immeubles affectés à leur propre exploitation) ou par des titres d’autres sociétés immobilières, ainsi que la cession de parts de sociétés immobilières transparentes
- L’expropriation pour cause d’utilité publique : l’indemnité d’expropriation est assimilée au prix de cession
- L’échange d’immeubles, considéré comme une double vente (chaque coéchangiste réalise une cession imposable), et le partage d’immeuble en indivision avec soulte, imposé sur le seul profit afférent à la cession partielle qui donne lieu à la soulte
Le profit foncier est distinct des revenus fonciers qui concernent les loyers perçus. Il s’agit ici de l’imposition de la plus-value de cession, c’est-à-dire l’enrichissement réalisé entre l’acquisition et la revente du bien.
Calcul du profit net — Art. 65
Le profit foncier imposable est déterminé selon la formule suivante :
Profit net = (Prix de cession − Frais de cession) − (Prix d’acquisition + Frais d’acquisition + Dépenses d’investissement) × Coefficient de réévaluation
Prix de cession
Le prix de cession retenu est le prix déclaré dans l’acte de vente. Toutefois, l’administration fiscale peut rectifier ce prix si elle estime qu’il est inférieur à la valeur vénale du bien au jour de la cession, sur la base de comparables ou d’une expertise.
Coût d’acquisition réévalué
Le prix d’acquisition, augmenté des frais d’acquisition et des dépenses d’investissement, est réévalué en le multipliant par le coefficient correspondant à l’année d’acquisition, calculé par l’administration sur la base de l’indice national du coût de la vie (Art. 65-II).
Ces coefficients de réévaluation permettent de neutraliser l’effet de l’inflation entre la date d’acquisition et la date de cession. Plus la durée de détention est longue, plus le coefficient est élevé, réduisant ainsi le profit imposable.
Exemple de coefficients (à titre indicatif) :
| Année d’acquisition | Coefficient approximatif |
|---|---|
| 2000 | 1,60 |
| 2005 | 1,45 |
| 2010 | 1,30 |
| 2015 | 1,18 |
| 2020 | 1,08 |
| 2024 | 1,02 |
Les coefficients exacts sont calculés par l’administration sur la base de l’indice national du coût de la vie (3 % par an pour les années antérieures à 1946) ; les valeurs ci-dessus sont illustratives.
Frais d’acquisition forfaitaires
À défaut de justification des frais réels, les frais d’acquisition sont évalués forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition. Ces frais sont réputés couvrir les honoraires de notaire, les droits d’enregistrement, les frais de conservation foncière et les commissions d’intermédiaires.
Si le contribuable dispose de justificatifs des frais réels supérieurs à 15 %, il peut les déduire pour leur montant effectif.
Dépenses d’investissement
Les dépenses d’investissement déductibles comprennent les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration, dûment justifiées par des factures. Les travaux d’entretien courant ne sont pas déductibles à ce titre.
Taux d’imposition — Art. 73-II-F-6°
Le profit foncier net est soumis à l’IR au taux de 20 %.
Cotisation minimale — Art. 144-II
Indépendamment du montant du profit net, une cotisation minimale de 3 % du prix de cession est due. Autrement dit :
- Si 20 % du profit net > 3 % du prix de cession → le contribuable paie 20 % du profit net
- Si 20 % du profit net < 3 % du prix de cession → le contribuable paie 3 % du prix de cession
Cette cotisation minimale garantit une recette fiscale même lorsque le profit net est faible ou lorsque la réévaluation du coût d’acquisition absorbe une grande partie de la plus-value.
Exonérations — Art. 63
Le CGI prévoit plusieurs cas d’exonération totale ou partielle du profit foncier :
Résidence principale
La cession de la résidence principale est exonérée sous les conditions cumulatives suivantes :
- Le bien a été destiné à l’habitation principale du propriétaire (ou d’un membre d’une société immobilière transparente) depuis au moins 5 ans au jour de la cession, sans avoir été loué ni affecté à un usage professionnel
- L’exonération ne peut être obtenue qu’une seule fois par période de 5 ans ; un délai maximum d’un an à compter de la vacance du logement est accordé pour céder
- Le terrain d’assiette est exonéré dans la limite de 5 fois la superficie couverte
Le profit est alors exonéré quel que soit le prix. Toutefois, lorsque le prix de cession dépasse 4 000 000 MAD, un minimum d’imposition de 3 % est dû sur la fraction du prix qui excède ce montant (Art. 144-II-2°).
Cessions entre ascendants, descendants et époux
Sont exonérés les profits réalisés à l’occasion de cessions à titre gratuit (donations) entre :
- Ascendants et descendants (parents-enfants, grands-parents-petits-enfants)
- Époux
- Frères et sœurs
Cette exonération facilite les transmissions patrimoniales intrafamiliales sans charge fiscale. En revanche, une vente entre ces mêmes personnes (cession à titre onéreux) reste pleinement imposable dans les conditions de droit commun.
Autres cas d’exonération
- Cessions d’immeubles dont la valeur totale n’excède pas 140 000 MAD au cours de l’année civile
- Cession de droits indivis d’immeubles agricoles situés hors des périmètres urbains entre cohéritiers (Art. 63-II-C). En dehors de ce cas, la revente d’un bien hérité est imposable ; le prix d’acquisition retenu est la valeur vénale du bien au jour du décès, inscrite à l’inventaire ou déclarée par l’héritier (Art. 65-II)
- Cession d’un logement social au sens de l’article 92-I-28°, destiné par son propriétaire à son habitation principale depuis au moins 4 ans au jour de la cession (Art. 63-II-D)
Cas pratique chiffré
Un contribuable cède en 2026 un appartement acquis en 2010 :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de cession | 1 800 000 MAD |
| Prix d’acquisition (2010) | 900 000 MAD |
| Frais d’acquisition forfaitaires (15 % × 900 000) | 135 000 MAD |
| Dépenses d’investissement justifiées | 80 000 MAD |
| Coût d’acquisition avant réévaluation | 1 115 000 MAD |
| Coefficient de réévaluation (année 2010, valeur illustrative) | 1,30 |
| Coût d’acquisition réévalué | 1 115 000 × 1,30 = 1 449 500 MAD |
Calcul du profit net :
Profit net = 1 800 000 − 1 449 500 = 350 500 MAD
Calcul de l’IR :
- IR sur profit net : 350 500 × 20 % = 70 100 MAD
- Cotisation minimale : 1 800 000 × 3 % = 54 000 MAD
Comme l’IR (70 100) > CM (54 000), le contribuable paie 70 100 MAD.
Si le profit net avait été plus faible (par exemple 200 000 MAD → IR = 40 000 MAD), la cotisation minimale de 54 000 MAD aurait été appliquée.
Déclaration et paiement — Art. 83
Le contribuable doit :
- Déposer une déclaration de profit foncier, selon le modèle établi par l’administration, dans un délai de 30 jours suivant la date de cession (Art. 83-I)
- Joindre les pièces justificatives : acte de cession, acte d’acquisition, justificatifs des frais d’acquisition et des dépenses d’investissement
- Verser l’impôt correspondant auprès du receveur de l’administration fiscale dans le même délai (Art. 173-I). Sauf opération exonérée, le cédant qui ne déclare pas sur la base d’une attestation de liquidation (avis préalable demandé dans les 30 jours du compromis, Art. 234 quinquies) verse à titre provisoire, en plus, la différence entre l’impôt déclaré et 5 % du prix de cession
- Le notaire doit donner lecture aux parties des articles 83, 173-I et 234 quinquies du CGI (Art. 139-VI) ; l’obligation de déclarer et de payer reste celle du cédant
Le non-respect du délai de 30 jours expose le contribuable à une majoration de 5 % de l’impôt si la déclaration est déposée avec un retard n’excédant pas 30 jours, de 15 % au-delà et de 20 % en cas d’imposition d’office (minimum 500 MAD, Art. 184). Le paiement tardif entraîne en outre une pénalité de 10 % (5 % si le retard ne dépasse pas 30 jours) et une majoration de 5 % pour le premier mois, puis de 0,50 % par mois ou fraction de mois supplémentaire (Art. 208).
Textes de référence : Code Général des Impôts 2026 — Art. 61-II, Art. 63, Art. 65, Art. 73-II-F-6°, Art. 83, Art. 144-II — Note circulaire n° 717
Questions fréquentes
Suis-je exonéré si je vends ma résidence principale après 5 ans ?
Oui. Depuis la loi de finances 2023, l’exonération de la résidence principale exige que le bien ait été destiné à votre habitation principale depuis au moins 5 ans au jour de la cession (Art. 63-II-B), sans location ni usage professionnel. Après 5 ans, le profit est exonéré quel que soit le prix. Si le prix de cession dépasse 4 000 000 MAD, un minimum d’imposition de 3 % reste dû sur la seule fraction du prix qui excède ce montant (Art. 144-II-2°).
Comment sont déterminés les coefficients de réévaluation ?
Les coefficients de réévaluation sont calculés par l’administration fiscale sur la base de l’indice national du coût de la vie (Art. 65-II) ; pour les années antérieures à 1946, un taux forfaitaire de 3 % par an est retenu. Le coefficient applicable est celui correspondant à l’année d’acquisition du bien. Il s’applique au prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition et des dépenses d’investissement. Plus le bien est ancien, plus le coefficient est élevé, ce qui réduit le profit imposable.
Que se passe-t-il en cas de cession à perte ?
Si le prix de cession est inférieur au coût d’acquisition réévalué (prix d’acquisition + frais + dépenses d’investissement, multipliés par le coefficient), il n’y a pas de profit foncier. Toutefois, la cotisation minimale de 3 % du prix de cession reste due. Aucun report de la moins-value foncière n’est prévu par le CGI, contrairement au report des déficits en matière de revenus professionnels.
La cession de parts de SCI est-elle soumise au profit foncier ?
Oui, lorsque la société civile immobilière (SCI) est une société immobilière transparente au sens de l’article 3-3° du CGI, ou une société à prépondérance immobilière non cotée, c’est-à-dire dont l’actif brut est constitué pour 50 % au moins de sa valeur, appréciée à l’ouverture de l’exercice de la cession, par des immeubles non affectés à sa propre exploitation. La cession de parts est alors assimilée à une cession immobilière et soumise à l’IR sur profit foncier dans les mêmes conditions (20 % du profit net, CM de 3 % du prix de cession).
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