باختصار: الربح العقاري في المغرب هو فائض القيمة المحقق عند تفويت عقار. ويخضع للضريبة على الدخل بمعدل 20% من الربح الصافي، مع حد أدنى للمساهمة بنسبة 3% من ثمن التفويت (المادة 73-II-F-6° والمادة 144-II من المدونة العامة للضرائب). ويأخذ الحساب بعين الاعتبار إعادة تقييم تكلفة الاقتناء بمعاملات سنوية. ويُعفى السكن الرئيسي المشغول منذ 5 سنوات على الأقل؛ وإذا تجاوز ثمن تفويته 4,000,000 درهم، يظل حد أدنى للضريبة بنسبة 3% مستحقاً عن الجزء من الثمن الذي يفوق هذا المبلغ. ويجب إيداع التصريح وأداء الضريبة خلال 30 يوماً من تاريخ التفويت.
تعريف الربح العقاري — المادة 61-II
تُعرّف المادة 61-II من المدونة العامة للضرائب الربح العقاري بأنه الربح المحقق بمناسبة:
- تفويت العقارات (المبنية أو غير المبنية) الكائنة بالمغرب
- تفويت الحقوق العينية العقارية: حق الانتفاع، الملكية العارية، حق السطحية، حق الكراء الطويل الأمد
- تفويت حصص أو أسهم الشركات ذات الغلبة العقارية (SPI) غير المدرجة في البورصة، أي الشركات التي يتكون أصلها الإجمالي، في حدود 50% على الأقل من قيمته المقدرة عند افتتاح السنة المحاسبية للتفويت، من عقارات (باستثناء العقارات المخصصة لاستغلالها الخاص) أو من سندات شركات عقارية أخرى، وكذا تفويت حصص الشركات العقارية الشفافة
- نزع الملكية لأجل المنفعة العامة: يُعتبر تعويض نزع الملكية بمثابة ثمن التفويت
- مبادلة العقارات، التي تُعتبر بيعاً مزدوجاً (يحقق كل طرف في المبادلة تفويتاً خاضعاً للضريبة)، وقسمة العقار المشاع مع دفع معدل، التي لا تُفرض الضريبة فيها إلا على الربح المتعلق بالتفويت الجزئي الذي نتج عنه المعدل
يختلف الربح العقاري عن الدخول العقارية التي تتعلق بالإيجارات المحصّلة. ويتعلق الأمر هنا بفرض الضريبة على فائض القيمة عند التفويت، أي الإثراء المحقق بين الاقتناء وإعادة البيع.
حساب الربح الصافي — المادة 65
يُحدَّد الربح العقاري الخاضع للضريبة وفق الصيغة التالية:
الربح الصافي = (ثمن التفويت − مصاريف التفويت) − (ثمن الاقتناء + مصاريف الاقتناء + نفقات الاستثمار) × معامل إعادة التقييم
ثمن التفويت
ثمن التفويت المعتمد هو الثمن المصرح به في عقد البيع. غير أنه يمكن لإدارة الضرائب تصحيح هذا الثمن إذا اعتبرته أقل من القيمة التجارية للعقار يوم التفويت، استناداً إلى مقارنات أو خبرة.
تكلفة الاقتناء المُعاد تقييمها
يُعاد تقييم ثمن الاقتناء، مضافاً إليه مصاريف الاقتناء ونفقات الاستثمار، بضربه في المعامل المقابل لسنة الاقتناء، الذي تحتسبه الإدارة على أساس الرقم الاستدلالي الوطني لتكلفة المعيشة (المادة 65-II).
تمكّن معاملات إعادة التقييم هذه من تحييد أثر التضخم بين تاريخ الاقتناء وتاريخ التفويت. وكلما طالت مدة الاحتفاظ، ارتفع المعامل، مما يُقلّص الربح الخاضع للضريبة.
أمثلة على المعاملات (على سبيل الاستئناس):
| سنة الاقتناء | المعامل التقريبي |
|---|---|
| 2000 | 1.60 |
| 2005 | 1.45 |
| 2010 | 1.30 |
| 2015 | 1.18 |
| 2020 | 1.08 |
| 2024 | 1.02 |
تحتسب الإدارة المعاملات الدقيقة على أساس الرقم الاستدلالي الوطني لتكلفة المعيشة (3% سنوياً بالنسبة للسنوات السابقة لسنة 1946)؛ والقيم أعلاه على سبيل الاستئناس.
مصاريف الاقتناء الجزافية
في حالة عدم تبرير المصاريف الحقيقية، تُقدَّر مصاريف الاقتناء جزافياً بنسبة 15% من ثمن الاقتناء. وتُعتبر هذه المصاريف مُغطّية لأتعاب الموثق ورسوم التسجيل ومصاريف المحافظة العقارية وعمولات الوسطاء.
وإذا توفر المكلف على مبررات للمصاريف الحقيقية تفوق 15%، يمكنه خصمها بمبلغها الفعلي.
نفقات الاستثمار
تشمل نفقات الاستثمار القابلة للخصم أشغال البناء وإعادة البناء والتوسيع والتجديد أو التحسين، المبررة بفواتير. ولا تُخصم أشغال الصيانة العادية في هذا الإطار.
معدل الضريبة — المادة 73-II-F-6°
يخضع الربح العقاري الصافي للضريبة على الدخل بمعدل 20%.
الحد الأدنى للمساهمة — المادة 144-II
بصرف النظر عن مبلغ الربح الصافي، يُستحق حد أدنى للمساهمة بنسبة 3% من ثمن التفويت. وبعبارة أخرى:
- إذا كان 20% من الربح الصافي > 3% من ثمن التفويت → يؤدي المكلف 20% من الربح الصافي
- إذا كان 20% من الربح الصافي < 3% من ثمن التفويت → يؤدي المكلف 3% من ثمن التفويت
يضمن هذا الحد الأدنى للمساهمة تحقيق إيرادات جبائية حتى عندما يكون الربح الصافي ضعيفاً أو عندما تمتص إعادة تقييم تكلفة الاقتناء جزءاً كبيراً من فائض القيمة.
الإعفاءات — المادة 63
تنص المدونة العامة للضرائب على عدة حالات إعفاء كلي أو جزئي من الربح العقاري:
السكن الرئيسي
يُعفى تفويت السكن الرئيسي وفق الشروط التراكمية التالية:
- خُصص العقار للسكن الرئيسي لمالكه (أو لعضو في شركة عقارية شفافة) منذ 5 سنوات على الأقل في تاريخ التفويت، دون أن يكون قد أُكري أو خُصص لاستعمال مهني
- لا يمكن الاستفادة من الإعفاء إلا مرة واحدة خلال كل فترة 5 سنوات؛ ويُمنح أجل أقصاه سنة واحدة ابتداءً من تاريخ إفراغ السكن لإنجاز التفويت
- يُعفى الوعاء العقاري المشيد عليه البناء في حدود 5 أضعاف المساحة المغطاة
ويُعفى الربح حينئذ أياً كان الثمن. غير أنه إذا تجاوز ثمن التفويت 4,000,000 درهم، يُستحق حد أدنى للضريبة بنسبة 3% عن الجزء من الثمن الذي يفوق هذا المبلغ (المادة 144-II-2°).
التفويتات بين الأصول والفروع والأزواج
تُعفى الأرباح المحققة بمناسبة التفويتات بدون عوض (الهبات) بين:
- الأصول والفروع (الآباء والأبناء، الأجداد والأحفاد)
- الأزواج
- الإخوة والأخوات
يُسهّل هذا الإعفاء الانتقالات العقارية داخل الأسرة دون عبء جبائي. في المقابل، يبقى البيع بين هؤلاء الأشخاص أنفسهم (تفويت بعوض) خاضعاً للضريبة بالكامل وفق القواعد العامة.
حالات إعفاء أخرى
- تفويتات عقارات لا تتجاوز قيمتها الإجمالية 140,000 درهم خلال السنة المدنية
- تفويت الحقوق المشاعة في العقارات الفلاحية الواقعة خارج المدارات الحضرية بين الورثة (المادة 63-II-C). وخارج هذه الحالة، تخضع إعادة بيع العقار الموروث للضريبة؛ ويُعتمد كثمن اقتناء القيمة التجارية للعقار يوم وفاة الموروث، المقيدة في الإحصاء أو المصرح بها من طرف الوارث (المادة 65-II)
- تفويت سكن اجتماعي بمفهوم المادة 92-I-28°، خصصه مالكه لسكناه الرئيسي منذ 4 سنوات على الأقل في تاريخ التفويت (المادة 63-II-D)
حالة تطبيقية رقمية
يقوم مكلف في سنة 2026 بتفويت شقة اقتناها سنة 2010:
| العنصر | المبلغ |
|---|---|
| ثمن التفويت | 1,800,000 درهم |
| ثمن الاقتناء (2010) | 900,000 درهم |
| مصاريف الاقتناء الجزافية (15% × 900,000) | 135,000 درهم |
| نفقات الاستثمار المبررة | 80,000 درهم |
| تكلفة الاقتناء قبل إعادة التقييم | 1,115,000 درهم |
| معامل إعادة التقييم (سنة 2010، قيمة على سبيل الاستئناس) | 1.30 |
| تكلفة الاقتناء المُعاد تقييمها | 1,115,000 × 1.30 = 1,449,500 درهم |
حساب الربح الصافي:
الربح الصافي = 1,800,000 − 1,449,500 = 350,500 درهم
حساب الضريبة على الدخل:
- الضريبة على الربح الصافي: 350,500 × 20% = 70,100 درهم
- الحد الأدنى للمساهمة: 1,800,000 × 3% = 54,000 درهم
بما أن الضريبة (70,100) > الحد الأدنى (54,000)، يؤدي المكلف 70,100 درهم.
لو كان الربح الصافي أضعف (مثلاً 200,000 درهم → الضريبة = 40,000 درهم)، لطُبّق الحد الأدنى للمساهمة البالغ 54,000 درهم.
التصريح والأداء — المادة 83
يتعين على المكلف:
- إيداع تصريح بالربح العقاري، وفق النموذج الذي تعده الإدارة، في أجل 30 يوماً من تاريخ التفويت (المادة 83-I)
- إرفاق الوثائق المثبتة: عقد التفويت، عقد الاقتناء، مبررات مصاريف الاقتناء ونفقات الاستثمار
- أداء الضريبة المستحقة لدى قابض إدارة الضرائب داخل نفس الأجل (المادة 173-I). وباستثناء العمليات المعفاة، يؤدي المفوِّت الذي لا يُصرّح على أساس شهادة التصفية (رأي مسبق يُطلب داخل 30 يوماً من تاريخ الوعد بالبيع، المادة 234 خامساً)، بصفة مؤقتة وبالإضافة إلى ذلك، الفرق بين الضريبة المصرح بها و5% من ثمن التفويت
- يجب على الموثق أن يتلو على الأطراف مقتضيات المواد 83 و173-I و234 خامساً من المدونة العامة للضرائب (المادة 139-VI)؛ ويبقى الالتزام بالتصريح والأداء على عاتق المفوِّت
يُعرّض عدم احترام أجل 30 يوماً المكلف لزيادة بنسبة 5% من الضريبة إذا أودع التصريح بتأخير لا يتجاوز 30 يوماً، و15% بعد ذلك، و20% في حالة الفرض التلقائي للضريبة (بحد أدنى 500 درهم، المادة 184). ويترتب عن التأخر في الأداء كذلك غرامة بنسبة 10% (5% إذا لم يتجاوز التأخير 30 يوماً) وزيادة بنسبة 5% عن الشهر الأول، ثم 0.50% عن كل شهر أو جزء من شهر إضافي (المادة 208).
النصوص المرجعية: المدونة العامة للضرائب 2026 — المادة 61-II، المادة 63، المادة 65، المادة 73-II-F-6°، المادة 83، المادة 144-II — [المذكرة الدورية رقم 717](/note-circulaire-717-tome-1-is-ir/)
أسئلة شائعة
هل أُعفى إذا بعت سكني الرئيسي بعد 5 سنوات؟
نعم. منذ قانون المالية 2023، يشترط إعفاء السكن الرئيسي أن يكون العقار مخصصاً لسكناكم الرئيسي منذ 5 سنوات على الأقل في تاريخ التفويت (المادة 63-II-B)، دون كراء ولا استعمال مهني. وبعد 5 سنوات، يُعفى الربح أياً كان الثمن. وإذا تجاوز ثمن التفويت 4,000,000 درهم، يظل حد أدنى للضريبة بنسبة 3% مستحقاً عن الجزء من الثمن الذي يفوق هذا المبلغ فقط (المادة 144-II-2°).
كيف تُحدَّد معاملات إعادة التقييم؟
تحتسب إدارة الضرائب معاملات إعادة التقييم على أساس الرقم الاستدلالي الوطني لتكلفة المعيشة (المادة 65-II)؛ وبالنسبة للسنوات السابقة لسنة 1946، يُعتمد سعر جزافي قدره 3% سنوياً. والمعامل المطبق هو ذلك المتعلق بسنة اقتناء العقار. ويُطبق على ثمن الاقتناء مضافاً إليه مصاريف الاقتناء ونفقات الاستثمار. وكلما كان العقار قديماً، ارتفع المعامل، مما يُقلّص الربح الخاضع للضريبة.
ماذا يحدث في حالة التفويت بخسارة؟
إذا كان ثمن التفويت أقل من تكلفة الاقتناء المُعاد تقييمها (ثمن الاقتناء + المصاريف + نفقات الاستثمار، مضروبة في المعامل)، لا يوجد ربح عقاري. غير أن الحد الأدنى للمساهمة بنسبة 3% من ثمن التفويت يظل مستحقاً. ولا تنص المدونة العامة للضرائب على ترحيل الخسارة العقارية، على خلاف ترحيل العجز في مادة الدخول المهنية.
هل يخضع تفويت حصص شركة مدنية عقارية للربح العقاري؟
نعم، عندما تكون الشركة المدنية العقارية (SCI) شركة عقارية شفافة بمفهوم المادة 3-3° من المدونة العامة للضرائب، أو شركة ذات غلبة عقارية غير مدرجة في البورصة، أي يتكون أصلها الإجمالي، في حدود 50% على الأقل من قيمته المقدرة عند افتتاح السنة المحاسبية للتفويت، من عقارات غير مخصصة لاستغلالها الخاص. ويُعتبر تفويت الحصص حينئذ بمثابة تفويت عقاري ويخضع للضريبة على الدخل على الربح العقاري بنفس الشروط (20% من الربح الصافي، حد أدنى للمساهمة 3% من ثمن التفويت).
اقرأ أيضاً
الضريبة على الدخل الأجري: الجدول التصاعدي 2026 في المغرب
الاقتطاع من المنبع على الأرباح الموزعة في المغرب
تصريح سيمبل: الضريبة على الشركات، الضريبة على الدخل والضريبة على القيمة المضافة
