En resumen: La plusvalía inmobiliaria en Marruecos es la ganancia obtenida en la cesión de un bien inmueble. Está sujeta al IR al tipo del 20 % sobre el beneficio neto, con una cotización mínima del 3 % del precio de cesión (Art. 73-II-F-6° y Art. 144-II del CGI). El cálculo tiene en cuenta la revalorización del coste de adquisición mediante coeficientes anuales. La vivienda principal ocupada desde hace al menos 5 años está exenta; si su precio de cesión supera 4 000 000 MAD, sigue siendo exigible una tributación mínima del 3 % sobre la fracción del precio que excede dicho importe. La declaración debe presentarse, y el impuesto ingresarse, en los 30 días siguientes a la cesión.
Definición de la plusvalía inmobiliaria — Art. 61-II
El artículo 61-II del CGI define la plusvalía inmobiliaria como el beneficio obtenido con ocasión de:
- La cesión de inmuebles (edificados o no edificados) situados en Marruecos
- La cesión de derechos reales inmobiliarios: usufructo, nuda propiedad, derecho de superficie, enfiteusis
- La cesión de participaciones o acciones de sociedades de predominio inmobiliario (SPI) no cotizadas en bolsa, es decir, sociedades cuyo activo bruto está constituido, en al menos el 50 % de su valor apreciado a la apertura del ejercicio de la cesión, por inmuebles (excluidos los afectos a su propia explotación) o por títulos de otras sociedades inmobiliarias, así como la cesión de participaciones de sociedades inmobiliarias transparentes
- La expropiación por causa de utilidad pública: la indemnización de expropiación se asimila al precio de cesión
- El intercambio de inmuebles, considerado como una doble venta (cada permutante realiza una cesión imponible), y la partición de un inmueble en proindiviso con compensación (soulte), gravada únicamente sobre el beneficio correspondiente a la cesión parcial que da lugar a la compensación
La plusvalía inmobiliaria es distinta de las rentas inmobiliarias que se refieren a los alquileres percibidos. Se trata aquí de la imposición de la ganancia patrimonial, es decir, el enriquecimiento obtenido entre la adquisición y la reventa del bien.
Cálculo del beneficio neto — Art. 65
El beneficio imponible de la plusvalía inmobiliaria se determina según la siguiente fórmula:
Beneficio neto = (Precio de cesión − Gastos de cesión) − (Precio de adquisición + Gastos de adquisición + Gastos de inversión) × Coeficiente de revalorización
Precio de cesión
El precio de cesión considerado es el precio declarado en la escritura de compraventa. No obstante, la administración fiscal puede rectificar este precio si estima que es inferior al valor de mercado del bien en la fecha de cesión, basándose en comparables o una peritación.
Coste de adquisición revalorizado
El precio de adquisición, incrementado con los gastos de adquisición y los gastos de inversión, se revaloriza multiplicándolo por el coeficiente correspondiente al año de adquisición, calculado por la administración sobre la base del índice nacional del coste de la vida (Art. 65-II).
Estos coeficientes de revalorización permiten neutralizar el efecto de la inflación entre la fecha de adquisición y la fecha de cesión. Cuanto más largo sea el período de tenencia, mayor será el coeficiente, reduciendo así el beneficio imponible.
Ejemplo de coeficientes (a título indicativo):
| Año de adquisición | Coeficiente aproximado |
|---|---|
| 2000 | 1,60 |
| 2005 | 1,45 |
| 2010 | 1,30 |
| 2015 | 1,18 |
| 2020 | 1,08 |
| 2024 | 1,02 |
Los coeficientes exactos los calcula la administración sobre la base del índice nacional del coste de la vida (3 % anual para los años anteriores a 1946); los valores anteriores son ilustrativos.
Gastos de adquisición forfaitarios
A falta de justificación de los gastos reales, los gastos de adquisición se evalúan forfaitariamente al 15 % del precio de adquisición. Estos gastos se consideran que cubren los honorarios notariales, los derechos de registro, los gastos de conservación de la propiedad y las comisiones de intermediarios.
Si el contribuyente dispone de justificantes de gastos reales superiores al 15 %, puede deducirlos por su importe efectivo.
Gastos de inversión
Los gastos de inversión deducibles comprenden las obras de construcción, reconstrucción, ampliación, renovación o mejora, debidamente justificadas mediante facturas. Las obras de mantenimiento ordinario no son deducibles a este título.
Tipo impositivo — Art. 73-II-F-6°
El beneficio neto de la plusvalía inmobiliaria está sujeto al IR al tipo del 20 %.
Cotización mínima — Art. 144-II
Con independencia del importe del beneficio neto, es exigible una cotización mínima del 3 % del precio de cesión. Es decir:
- Si 20 % del beneficio neto > 3 % del precio de cesión → el contribuyente paga el 20 % del beneficio neto
- Si 20 % del beneficio neto < 3 % del precio de cesión → el contribuyente paga el 3 % del precio de cesión
Esta cotización mínima garantiza una recaudación fiscal incluso cuando el beneficio neto es reducido o cuando la revalorización del coste de adquisición absorbe gran parte de la plusvalía.
Exenciones — Art. 63
El CGI prevé varios supuestos de exención total o parcial de la plusvalía inmobiliaria:
Vivienda principal
La cesión de la vivienda principal está exenta bajo las siguientes condiciones acumulativas:
- El bien ha estado destinado a vivienda principal del propietario (o de un socio de una sociedad inmobiliaria transparente) desde hace al menos 5 años en la fecha de cesión, sin haber sido alquilado ni afectado a un uso profesional
- La exención solo puede obtenerse una vez por cada período de 5 años; se concede un plazo máximo de un año desde la desocupación de la vivienda para realizar la cesión
- El terreno sobre el que se asienta la construcción está exento dentro del límite de 5 veces la superficie construida
El beneficio está entonces exento cualquiera que sea el precio. No obstante, cuando el precio de cesión supera 4 000 000 MAD, es exigible una tributación mínima del 3 % sobre la fracción del precio que excede dicho importe (Art. 144-II-2°).
Cesiones entre ascendientes, descendientes y cónyuges
Están exentos los beneficios obtenidos con ocasión de cesiones a título gratuito (donaciones) entre:
- Ascendientes y descendientes (padres-hijos, abuelos-nietos)
- Cónyuges
- Hermanos y hermanas
Esta exención facilita las transmisiones patrimoniales intrafamiliares sin carga fiscal. Por el contrario, una venta entre estas mismas personas (cesión a título oneroso) sigue estando plenamente sujeta a impuesto en las condiciones de derecho común.
Otros supuestos de exención
- Cesiones de inmuebles cuyo valor total no exceda 140 000 MAD durante el año civil
- Cesión de derechos indivisos sobre inmuebles agrícolas situados fuera de los perímetros urbanos entre coherederos (Art. 63-II-C). Fuera de este caso, la reventa de un bien heredado tributa; el precio de adquisición considerado es el valor de mercado del bien en la fecha del fallecimiento, inscrito en el inventario o declarado por el heredero (Art. 65-II)
- Cesión de una vivienda social en el sentido del artículo 92-I-28°, destinada por su propietario a vivienda principal desde hace al menos 4 años en la fecha de cesión (Art. 63-II-D)
Caso práctico cifrado
Un contribuyente cede en 2026 un apartamento adquirido en 2010:
| Elemento | Importe |
|---|---|
| Precio de cesión | 1 800 000 MAD |
| Precio de adquisición (2010) | 900 000 MAD |
| Gastos de adquisición a tanto alzado (15 % × 900 000) | 135 000 MAD |
| Gastos de inversión justificados | 80 000 MAD |
| Coste de adquisición antes de revalorización | 1 115 000 MAD |
| Coeficiente de revalorización (año 2010, valor ilustrativo) | 1,30 |
| Coste de adquisición revalorizado | 1 115 000 × 1,30 = 1 449 500 MAD |
Cálculo del beneficio neto:
Beneficio neto = 1 800 000 − 1 449 500 = 350 500 MAD
Cálculo del IR:
- IR sobre beneficio neto: 350 500 × 20 % = 70 100 MAD
- Cotización mínima: 1 800 000 × 3 % = 54 000 MAD
Como el IR (70 100) > CM (54 000), el contribuyente paga 70 100 MAD.
Si el beneficio neto hubiese sido más bajo (por ejemplo 200 000 MAD → IR = 40 000 MAD), se habría aplicado la cotización mínima de 54 000 MAD.
Declaración y pago — Art. 83
El contribuyente debe:
- Presentar una declaración de plusvalía inmobiliaria, según el modelo establecido por la administración, en un plazo de 30 días desde la fecha de cesión (Art. 83-I)
- Adjuntar los justificantes: escritura de cesión, escritura de adquisición, justificantes de los gastos de adquisición y de los gastos de inversión
- Abonar el impuesto correspondiente ante el recaudador de la administración fiscal en el mismo plazo (Art. 173-I). Salvo operación exenta, el cedente que no declare sobre la base de un certificado de liquidación (dictamen previo solicitado en los 30 días siguientes al contrato de promesa de venta, Art. 234 quinquies) ingresa además, con carácter provisional, la diferencia entre el impuesto declarado y el 5 % del precio de cesión
- El notario debe dar lectura a las partes de los artículos 83, 173-I y 234 quinquies del CGI (Art. 139-VI); la obligación de declarar y pagar sigue correspondiendo al cedente
El incumplimiento del plazo de 30 días expone al contribuyente a un recargo del 5 % del impuesto si la declaración se presenta con un retraso no superior a 30 días, del 15 % más allá de ese plazo y del 20 % en caso de liquidación de oficio (mínimo 500 MAD, Art. 184). El pago fuera de plazo conlleva además una sanción del 10 % (5 % si el retraso no supera 30 días) y un recargo del 5 % por el primer mes, y después del 0,50 % por cada mes o fracción de mes adicional (Art. 208).
Textos de referencia: Código General de Impuestos 2026 — Art. 61-II, Art. 63, Art. 65, Art. 73-II-F-6°, Art. 83, Art. 144-II — Nota circular n.° 717
Preguntas frecuentes
¿Estoy exento si vendo mi vivienda principal después de 5 años?
Sí. Desde la Ley de Finanzas 2023, la exención de la vivienda principal exige que el bien haya estado destinado a su vivienda principal desde hace al menos 5 años en la fecha de cesión (Art. 63-II-B), sin alquiler ni uso profesional. Transcurridos 5 años, el beneficio está exento cualquiera que sea el precio. Si el precio de cesión supera 4 000 000 MAD, sigue siendo exigible una tributación mínima del 3 % únicamente sobre la fracción del precio que excede dicho importe (Art. 144-II-2°).
¿Cómo se determinan los coeficientes de revalorización?
Los coeficientes de revalorización los calcula la administración fiscal sobre la base del índice nacional del coste de la vida (Art. 65-II); para los años anteriores a 1946, se aplica un tipo a tanto alzado del 3 % anual. El coeficiente aplicable es el correspondiente al año de adquisición del bien. Se aplica al precio de adquisición incrementado con los gastos de adquisición y los gastos de inversión. Cuanto más antiguo es el bien, mayor es el coeficiente, lo que reduce el beneficio imponible.
¿Qué sucede en caso de cesión con pérdida?
Si el precio de cesión es inferior al coste de adquisición revalorizado (precio de adquisición + gastos + gastos de inversión, multiplicados por el coeficiente), no hay plusvalía inmobiliaria. No obstante, la cotización mínima del 3 % del precio de cesión sigue siendo exigible. No se prevé ningún arrastre de la minusvalía inmobiliaria en el CGI, a diferencia del arrastre de déficits en materia de rentas profesionales.
¿La cesión de participaciones de una SCI está sujeta a la plusvalía inmobiliaria?
Sí, cuando la sociedad civil inmobiliaria (SCI) es una sociedad inmobiliaria transparente en el sentido del artículo 3-3° del CGI, o una sociedad de predominio inmobiliario no cotizada, es decir, cuyo activo bruto está constituido, en al menos el 50 % de su valor apreciado a la apertura del ejercicio de la cesión, por inmuebles no afectos a su propia explotación. La cesión de participaciones se asimila entonces a una cesión inmobiliaria y tributa por el IR sobre plusvalía inmobiliaria en las mismas condiciones (20 % del beneficio neto, CM del 3 % del precio de cesión).
LEA TAMBIÉN
IR salarial: baremo 2026 en Marruecos
Retención en origen sobre dividendos en Marruecos
Declaración SIMPL: IS, IR y TVA
¿Prepara una cesión inmobiliaria y desea optimizar su fiscalidad? Contacte a nuestros expertos en derecho fiscal para un cálculo preciso de su plusvalía inmobiliaria y la identificación de las exenciones aplicables.
