En resumen: Las rentas inmobiliarias en Marruecos (alquileres de inmuebles edificados o no edificados) tributan por el IR según la escala progresiva (Art. 73-I del CGI) tras una reducción a tanto alzado del 40 % sobre el importe bruto (Art. 64-II). Cuando el inquilino es una persona jurídica o un profesional en el régimen del resultado neto real o simplificado, practica una retención en la fuente del 10 % (renta inmobiliaria bruta anual inferior a 120 000 MAD) o del 15 % (120 000 MAD o más), calculada sobre el importe bruto. Esta retención no es liberatoria: es imputable sobre el IR adeudado según la escala, y el exceso se reembolsa mediante devolución de oficio (Art. 160 bis y 241 bis). El único régimen liberatorio es la retención del 20 % por opción (Art. 64-IV y 73-II-F-12°), reservada a los alquileres sujetos a retención en la fuente. Por debajo de 40 000 MAD de alquileres brutos anuales, el pagador está dispensado de practicar la retención, pero la renta sigue siendo imponible.
Definición de las rentas inmobiliarias — Art. 61-I
El artículo 61-I del CGI define las rentas inmobiliarias como los ingresos procedentes de:
- El alquiler de inmuebles edificados: apartamentos, casas, locales comerciales, oficinas, almacenes
- El alquiler de terrenos no edificados: terrenos vacantes, estacionamientos, terrenos agrícolas arrendados
- Las indemnizaciones por desahucio abonadas al inquilino por el propietario
- La cesión gratuita de uso de un bien inmueble a un tercero (el valor locativo se reintegra entonces en la renta inmobiliaria del propietario)
El alquiler amueblado (inmueble provisto de muebles y equipamiento) y el subarriendo no forman parte de las rentas inmobiliarias: la administración los considera rentas profesionales, sin la reducción del 40 %.
También se asimilan a las rentas inmobiliarias los ingresos procedentes del arrendamiento del derecho de propiedad, usufructo, uso o disfrute de bienes inmuebles.
Es importante distinguir las rentas inmobiliarias de las rentas profesionales: cuando el alquiler se ejerce en el marco de una actividad profesional habitual (alquiler vacacional organizado, residencias turísticas gestionadas), los ingresos pueden pertenecer a la categoría de rentas profesionales.
Base imponible: la reducción a tanto alzado del 40 % — Art. 64
La renta inmobiliaria bruta está constituida por el importe total de los alquileres, incrementado con los gastos que normalmente corresponden al propietario pero que se ponen a cargo del inquilino (en particular las reparaciones importantes) y minorado con los gastos soportados por el propietario por cuenta de los inquilinos (Art. 64-I). La renta inmobiliaria neta imponible según la escala se obtiene a continuación aplicando una reducción a tanto alzado del 40 %:
Renta inmobiliaria neta = Renta inmobiliaria bruta × (1 − 40 %) = Renta bruta × 60 %
Esta reducción (Art. 64-II del CGI) solo se aplica en la tributación según la escala progresiva del IR. La retención en la fuente del 10 % o 15 % y la retención liberatoria del 20 % por opción se calculan, en cambio, sobre la renta inmobiliaria bruta (véanse las secciones siguientes). Se considera que la reducción cubre el conjunto de los gastos soportados por el propietario: obras de mantenimiento, reparaciones, gastos de comunidad, seguros, impuesto de servicios municipales, etc. No se admite ninguna deducción de gastos reales adicional a esta reducción a tanto alzado.
La renta inmobiliaria bruta comprende:
- El importe total de los alquileres correspondientes al año natural
- Los complementos de alquiler: derecho de entrada (traspaso), indemnizaciones, gastos del propietario repercutidos al inquilino
- El valor locativo de los bienes cedidos gratuitamente, evaluado por comparación con bienes similares
Régimen de derecho común: la escala progresiva del IR — Art. 73-I
Las rentas inmobiliarias netas (tras la reducción del 40 %) se suman a las demás categorías de ingresos del contribuyente (salarios, rentas profesionales, etc.) para conformar la renta global imponible, sometida a la escala progresiva del IR vigente desde la Ley de Finanzas 2025:
| Tramo de renta global neta anual | Tipo |
|---|---|
| Hasta 40 000 MAD | 0 % |
| De 40 001 a 60 000 MAD | 10 % |
| De 60 001 a 80 000 MAD | 20 % |
| De 80 001 a 100 000 MAD | 30 % |
| De 100 001 a 180 000 MAD | 34 % |
| Más de 180 000 MAD | 37 % |
Es el régimen aplicable a todos los arrendadores personas físicas, tanto si el inquilino es un particular como una empresa. Cuando el inquilino es un particular no profesional, no se practica ninguna retención: el impuesto se liquida íntegramente en la declaración anual de la renta global.
Retención en la fuente del 10 % o 15 % practicada por el inquilino — Art. 160 bis
Cuando el alquiler lo abona una persona jurídica de derecho público o privado, o una persona física cuyas rentas profesionales están sujetas al régimen del resultado neto real o del resultado neto simplificado, este inquilino debe practicar una retención en la fuente sobre el importe bruto del alquiler e ingresarla en el Tesoro antes de que finalice el mes siguiente al de la retención (Art. 174-IV):
| Renta inmobiliaria bruta anual | Tipo de la retención | Referencia |
|---|---|---|
| Inferior a 120 000 MAD | 10 % | Art. 73-II-B-5° |
| Igual o superior a 120 000 MAD | 15 % | Art. 73-II-C-4° |
Tres precisiones son esenciales:
- La retención no es liberatoria. El último párrafo del artículo 73 enumera las retenciones liberatorias del IR; los tipos del 10 % (B-5°) y del 15 % (C-4°) no figuran en ella desde la Ley de Finanzas 2023. El arrendador declara, por tanto, sus alquileres en su renta global, calcula el IR según la escala tras la reducción del 40 % e imputa la retención soportada sobre dicho impuesto. Si la retención supera el impuesto adeudado, el exceso se le reembolsa mediante devolución de oficio a la vista de su declaración (Art. 241 bis-I).
- Dispensa por debajo de 40 000 MAD. El inquilino queda dispensado de la obligación de retención cuando el importe bruto anual de los alquileres abonados a un mismo propietario no supera 40 000 MAD (Art. 160 bis, último párrafo). Se trata de una dispensa de retención, no de una exención: la renta sigue siendo imponible según la escala.
- El umbral de 120 000 MAD que separa los tipos del 10 % y del 15 % se aprecia sobre el importe bruto anual de las rentas inmobiliarias imponibles.
Estas retenciones desempeñan la función de un pago a cuenta practicado por el inquilino por cuenta del Tesoro. El simulador retención en la fuente en Marruecos indica el tipo aplicable y su carácter imputable.
Opción por la retención liberatoria del 20 % — Art. 64-IV y 73-II-F-12°
Desde la Ley de Finanzas 2025, el arrendador cuyos alquileres están sujetos a la retención en la fuente del artículo 160 bis puede optar por una retención del 20 % sobre el importe bruto de dichos alquileres. Esta retención, practicada por el inquilino en lugar de la retención del 10 % o 15 %, es el único régimen liberatorio aplicable a las rentas inmobiliarias (Art. 73, último párrafo):
- Las rentas afectadas no se integran en la renta global y el arrendador queda dispensado de la declaración anual por esta parte de sus rentas inmobiliarias (Art. 86-6°)
- La reducción del 40 % no se aplica: el tipo del 20 % se calcula sobre el importe bruto
- La opción está reservada a los alquileres efectivamente sujetos a la retención en la fuente; un arrendador cuyo inquilino es un particular no puede ejercerla
- Procedimiento: solicitud presentada por vía electrónica ante la administración tributaria contra acuse de recibo; copia del acuse entregada al inquilino al menos 30 días antes del vencimiento del alquiler del mes siguiente al de la presentación; la opción surte efecto a partir del mes siguiente a la entrega del acuse (Art. 64-IV)
Escala progresiva u opción del 20 %: ¿cómo elegir?
La verdadera elección no se refiere a los tipos del 10 % y del 15 %, que solo son un pago a cuenta, sino a la escala (sobre el 60 % del bruto) frente a la retención liberatoria del 20 % (sobre el 100 % del bruto). Una retención del 20 % del bruto equivale al 33,3 % de la renta neta: la opción solo interesa, por tanto, si los alquileres tributaran según la escala a un tipo marginal superior al 33,3 %, es decir, en los tramos del 34 % o del 37 %.
Cuándo la escala es más ventajosa
La escala resulta más favorable en cuanto las rentas inmobiliarias constituyen el único o principal ingreso del contribuyente, o la renta global se mantiene por debajo de 100 000 MAD: los primeros tramos (0 %, 10 %, 20 %, 30 %) se aplican sobre una renta ya reducida en un 40 %. Por ejemplo, un arrendador cuyo único ingreso es un alquiler bruto de 60 000 MAD tiene una renta neta de 36 000 MAD, inferior al tramo exento de 40 000 MAD: no adeuda ningún IR, y la retención del 10 % que haya podido soportar (6 000 MAD) se le devuelve.
Cuándo la opción del 20 % es más ventajosa
La opción resulta interesante cuando el contribuyente dispone ya de ingresos elevados (salarios, rentas profesionales) que sitúan sus alquileres en los tramos del 34 % o del 37 % de la escala. La ganancia es moderada (34 % × 60 % = 20,4 % del bruto, 37 % × 60 % = 22,2 % del bruto, frente al 20 %), pero va acompañada de una dispensa de declaración para estas rentas.
Caso práctico cifrado: alquiler de 150 000 MAD/año
Tomemos un arrendador que percibe de una sociedad inquilina un alquiler bruto anual de 150 000 MAD. El inquilino practica la retención del 15 % (renta bruta ≥ 120 000 MAD), es decir, 22 500 MAD ingresados en el Tesoro por cuenta del arrendador.
Situación 1: el alquiler es el único ingreso
| Etapa | Importe |
|---|---|
| Renta inmobiliaria bruta | 150 000 MAD |
| Reducción del 40 % | − 60 000 MAD |
| Renta inmobiliaria neta imponible | 90 000 MAD |
| IR según la escala (10 % de 20 000 + 20 % de 20 000 + 30 % de 10 000) | 9 000 MAD |
| Retención en la fuente ya soportada | − 22 500 MAD |
| Exceso reembolsado mediante devolución de oficio | 13 500 MAD |
La opción por la retención liberatoria del 20 % habría costado 30 000 MAD: debe descartarse.
Situación 2: el arrendador percibe además un salario neto imponible de 200 000 MAD
| Etapa | Importe |
|---|---|
| Renta global imponible (200 000 + 90 000) | 290 000 MAD |
| IR según la escala sobre la renta global | 79 900 MAD |
| IR según la escala sobre el salario únicamente | 46 600 MAD |
| Sobrecoste de IR imputable a los alquileres | 33 300 MAD |
| Retención en la fuente del 15 % ya soportada | − 22 500 MAD |
| Complemento a ingresar (sin contar el IR retenido por el empleador) | 10 800 MAD |
Con la opción por la retención liberatoria, el impuesto sobre los alquileres habría sido de 30 000 MAD (150 000 × 20 %), sin declaración que presentar por estas rentas, es decir, un ahorro de 3 300 MAD. La opción es aquí ligeramente más favorable, ya que los alquileres tributan según la escala en el tramo del 37 %.
Obligaciones declarativas
El contribuyente que percibe rentas inmobiliarias debe:
- Presentar la declaración anual de la renta global antes del 1 de marzo del año siguiente (Art. 82-I), salvo por la parte de los alquileres que haya soportado la retención liberatoria del 20 % (Art. 86-6°)
- Indicar las rentas inmobiliarias brutas percibidas, la identidad de los inquilinos y la naturaleza de los bienes alquilados
- Imputar las retenciones en la fuente del 10 % o 15 % soportadas sobre el IR adeudado, y obtener la devolución de oficio del eventual exceso
- Realizar la declaración a través del portal SIMPL
- Conservar los contratos de arrendamiento, recibos y justificantes de retención durante al menos 4 años, plazo del derecho de comprobación de la administración, en caso de inspección fiscal
El inquilino obligado a practicar la retención la ingresa en el Tesoro antes de que finalice el mes siguiente, mediante un boletín de ingreso que indica el importe bruto de los alquileres, los alquileres abonados y las retenciones correspondientes (Art. 174-IV). Se entrega a las partes un documento que justifica el pago de la retención.
En caso de cesión gratuita de uso, el propietario debe declarar el valor locativo estimado como renta inmobiliaria.
Textos de referencia: Código General de Impuestos (CGI) 2026 — Art. 61-I, Art. 64, Art. 73-I y II, Art. 82, Art. 86, Art. 160 bis, Art. 174-IV, Art. 241 bis — Nota circular n.° 717
Preguntas frecuentes
¿La retención del 10 % o 15 % sobre mis alquileres es liberatoria?
No. Desde la Ley de Finanzas 2023, los tipos del 10 % (Art. 73-II-B-5°) y del 15 % (Art. 73-II-C-4°) ya no figuran entre las retenciones liberatorias enumeradas en el último párrafo del artículo 73. Constituyen una retención en la fuente practicada por el inquilino (Art. 160 bis), imputable sobre el IR calculado según la escala; el exceso se reembolsa mediante devolución de oficio (Art. 241 bis). Solo la retención del 20 % por opción (Art. 64-IV y 73-II-F-12°) es liberatoria.
¿La reducción del 40 % cubre realmente todos los gastos?
Sí, se considera que la reducción a tanto alzado del 40 % cubre la totalidad de los gastos del propietario: mantenimiento, reparaciones, seguros, impuesto de servicios municipales, gastos de comunidad, etc. No se admite ninguna deducción adicional de gastos reales. Si sus gastos reales superan el 40 % de la renta bruta, la reducción a tanto alzado sigue siendo aplicable sin posibilidad de incremento.
Mi inquilino es un particular: ¿quién paga el impuesto?
Un inquilino particular no profesional no practica ninguna retención en la fuente. El arrendador declara sus alquileres en su declaración anual de la renta global y paga el IR según la escala tras la reducción del 40 %. La opción por la retención liberatoria del 20 % no está a su alcance, ya que está reservada a los alquileres sujetos a la retención del artículo 160 bis.
¿El umbral de 40 000 MAD exime los alquileres pequeños?
No. Cuando el importe bruto anual de los alquileres abonados a un mismo propietario no supera 40 000 MAD, el inquilino persona jurídica queda únicamente dispensado de practicar la retención en la fuente (Art. 160 bis, último párrafo). Los alquileres siguen siendo imponibles según la escala dentro de la renta global. En la práctica, un arrendador sin otros ingresos no paga ningún IR mientras su renta inmobiliaria neta (60 % del bruto) no supere el tramo exento de 40 000 MAD, es decir, unos 66 600 MAD de alquileres brutos.
¿Debo declarar un bien cedido gratuitamente?
Sí. Cuando un bien inmueble se pone gratuitamente a disposición de un tercero (salvo ascendientes y descendientes en línea directa en ciertos casos), el propietario debe declarar el valor locativo como renta inmobiliaria imponible. Este valor se estima por comparación con los alquileres practicados para bienes similares en la misma zona.
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