En resumen: Las rentas inmobiliarias en Marruecos (alquileres de bienes edificados o no edificados) disfrutan de una bonificación forfaitaria del 40 % sobre el importe bruto. Están sujetas al baremo progresivo del IR o a tipos liberatorios: 10 % si la renta inmobiliaria bruta anual es inferior a 120 000 MAD, 15 % si es igual o superior a 120 000 MAD, o 20 % por opción del contribuyente (Art. 73-II del CGI). La elección entre baremo y tipo liberatorio es determinante para la optimización fiscal.
Definición de las rentas inmobiliarias — Art. 61-I
El artículo 61-I del CGI define las rentas inmobiliarias como los ingresos procedentes de:
- El alquiler de inmuebles edificados: apartamentos, casas, locales comerciales, oficinas, almacenes
- El alquiler de terrenos no edificados: terrenos vacantes, estacionamientos, terrenos agrícolas arrendados
- El alquiler de bienes amueblados: inmuebles provistos de muebles y equipamiento
- Las indemnizaciones por desahucio abonadas al inquilino por el propietario
- La cesión gratuita de uso de un bien inmueble a un tercero (el valor locativo se reintegra entonces en la renta inmobiliaria del propietario)
También se asimilan a las rentas inmobiliarias los ingresos procedentes de la cesión del derecho de propiedad, usufructo, uso o disfrute de bienes inmuebles.
Es importante distinguir las rentas inmobiliarias de las rentas profesionales: cuando el alquiler se ejerce en el marco de una actividad profesional habitual (alquiler vacacional organizado, residencias turísticas gestionadas), los ingresos pueden pertenecer a la categoría de rentas profesionales.
Base imponible: la bonificación forfaitaria del 40 % — Art. 64
La renta inmobiliaria neta imponible se determina tras la aplicación de una bonificación forfaitaria del 40 % sobre la renta bruta:
Renta inmobiliaria neta = Renta inmobiliaria bruta × (1 − 40 %) = Renta bruta × 60 %
Esta bonificación se considera que cubre el conjunto de los gastos soportados por el propietario: obras de mantenimiento, reparaciones, gastos de copropiedad, seguros, impuesto de servicios municipales, etc. No se admite ninguna deducción de gastos reales adicional a esta bonificación forfaitaria.
La renta inmobiliaria bruta comprende:
- El importe total de los alquileres cobrados durante el año natural
- Los complementos de alquiler: derecho de entrada (traspaso), indemnizaciones, gastos de arrendamiento a cargo del propietario pero repercutidos
- El valor locativo de los bienes cedidos gratuitamente, evaluado por comparación con bienes similares
Tipos impositivos de las rentas inmobiliarias — Art. 73-II
Desde la reforma introducida por la Ley de Finanzas 2023 y completada por la LF 2025, las rentas inmobiliarias pueden gravarse según dos modalidades:
Opción 1: tipos liberatorios
| Renta inmobiliaria bruta anual | Tipo liberatorio | Referencia |
|---|---|---|
| < 120 000 MAD | 10 % | Art. 73-II |
| ≥ 120 000 MAD | 15 % | Art. 73-II |
| Por opción | 20 % | Art. 73-II (LF 2025) |
El tipo liberatorio se aplica sobre la renta inmobiliaria neta (tras bonificación del 40 %). La retención es liberatoria, lo que significa que las rentas inmobiliarias no se integran en la renta global del contribuyente para el cálculo del IR al baremo progresivo.
Opción 2: baremo progresivo del IR
El contribuyente puede optar por someter sus rentas inmobiliarias al baremo progresivo del IR. En este caso, la renta inmobiliaria neta se suma a las demás categorías de ingresos (salariales, profesionales, etc.) para conformar la renta global imponible.
Baremo progresivo vs tipo liberatorio: ¿cómo elegir?
La elección óptima depende del importe total de los ingresos del contribuyente y de la proporción que representan las rentas inmobiliarias.
Cuándo el baremo progresivo es más ventajoso
El baremo suele ser más favorable cuando las rentas inmobiliarias constituyen el único o principal ingreso del contribuyente. En efecto, los primeros tramos del baremo (0 %, 10 %, 20 %) son inferiores a los tipos liberatorios aplicados sobre la totalidad de la renta inmobiliaria neta.
Por ejemplo, un contribuyente cuyo único ingreso es una renta inmobiliaria neta de 60 000 MAD pagará un IR al baremo claramente inferior al tipo liberatorio del 10 %, gracias al tramo exento (hasta 30 000 MAD) y al tramo del 10 %.
Cuándo el tipo liberatorio es más ventajoso
El tipo liberatorio resulta interesante cuando el contribuyente dispone ya de ingresos elevados en otras categorías (salarios, rentas profesionales). En este caso, las rentas inmobiliarias, si se integrasen en la renta global, tributarían en los tramos superiores del baremo (34 % o 37 %), muy por encima del 10 % o 15 % del tipo liberatorio.
Caso práctico cifrado: alquiler de 150 000 MAD/año
Tomemos el caso de un contribuyente que percibe un alquiler bruto anual de 150 000 MAD y que dispone además de un salario neto imponible de 200 000 MAD.
Cálculo con tipo liberatorio
| Etapa | Importe |
|---|---|
| Renta inmobiliaria bruta | 150 000 MAD |
| Bonificación 40 % | − 60 000 MAD |
| Renta inmobiliaria neta | 90 000 MAD |
| Tipo liberatorio (≥ 120 000 bruto → 15 %) | 90 000 × 15 % |
| IR inmobiliario adeudado | 13 500 MAD |
El IR sobre el salario se calcula por separado según el baremo progresivo.
Cálculo con baremo progresivo (integración en la renta global)
| Etapa | Importe |
|---|---|
| Renta salarial neta imponible | 200 000 MAD |
| Renta inmobiliaria neta | 90 000 MAD |
| Renta global imponible | 290 000 MAD |
Con una renta global de 290 000 MAD, la mayor parte de las rentas inmobiliarias tributaría en los tramos del 34 % y 37 % del baremo. El sobrecoste de IR sería claramente superior a los 13 500 MAD del tipo liberatorio.
Conclusión: en este caso, el tipo liberatorio del 15 % es claramente más ventajoso.
En cambio, si este mismo contribuyente no tuviese ningún otro ingreso, el IR al baremo progresivo sobre 90 000 MAD daría un impuesto de aproximadamente 5 900 MAD (tras deducción de los tramos exentos y a tipo reducido), es decir, mucho menos que los 13 500 MAD del tipo liberatorio.
Obligaciones declarativas
El contribuyente que percibe rentas inmobiliarias debe:
- Presentar la declaración anual de renta global (modelo ADP010) antes del 1 de marzo del año siguiente
- Indicar las rentas inmobiliarias brutas percibidas, la identidad de los inquilinos y la naturaleza de los bienes alquilados
- Optar expresamente por el tipo liberatorio o por el baremo en la declaración
- Realizar la declaración a través del portal SIMPL
- Conservar los contratos de arrendamiento y recibos de alquiler durante 4 años como mínimo en caso de control fiscal
En caso de cesión gratuita de uso, el propietario debe declarar el valor locativo estimado como renta inmobiliaria.
Textos de referencia: Código General de Impuestos 2026 — Art. 61-I, Art. 64, Art. 73-II — Nota circular n.° 717
Preguntas frecuentes
¿La bonificación del 40 % cubre realmente todos los gastos?
Sí, la bonificación forfaitaria del 40 % se considera que cubre la totalidad de los gastos del propietario: mantenimiento, reparaciones, seguros, impuesto de servicios municipales, gastos de copropiedad, etc. No se admite ninguna deducción adicional de gastos reales. Si sus gastos reales superan el 40 % de la renta bruta, la bonificación forfaitaria sigue siendo aplicable sin posibilidad de incremento.
¿Debo declarar un bien cedido gratuitamente?
Sí. Cuando un bien inmueble se pone gratuitamente a disposición de un tercero (salvo ascendientes y descendientes en línea directa en ciertos casos), el propietario debe declarar el valor locativo como renta inmobiliaria imponible. Este valor se estima por comparación con los alquileres practicados para bienes similares en la misma zona.
¿El tipo liberatorio del 10 % se aplica a la renta bruta o neta?
El tipo liberatorio se aplica a la renta inmobiliaria neta, es decir, tras la aplicación de la bonificación del 40 %. El umbral de 120 000 MAD que determina el tipo aplicable (10 % o 15 %) se aprecia, en cambio, sobre la renta inmobiliaria bruta anual.
¿Se pueden acumular rentas inmobiliarias y rentas salariales para las deducciones?
Cuando el contribuyente opta por el baremo progresivo, las rentas inmobiliarias netas se suman a las rentas salariales y demás ingresos para conformar la renta global. Las deducciones sobre la renta global (intereses de préstamo para vivienda principal, cotizaciones de jubilación complementaria, donaciones) se aplican entonces al conjunto, lo que puede ser una ventaja si el contribuyente tiene derecho a deducciones significativas.
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