Bail commercial au Maroc : renouvellement, loyer et indemnité d'éviction

Le bail commercial au Maroc est régi par la loi n° 49-16, en vigueur depuis février 2017, qui abroge le Dahir du 24 mai 1955. Il protège le droit au renouvellement et organise l’indemnisation du locataire en cas de résiliation, sous réserve des exceptions légales. En pratique, il faut distinguer les conditions du renouvellement, les motifs du congé et le calcul de l’indemnité liée à la perte du fonds de commerce. Le loyer relève également des règles de révision tous les trois ans.

Champ d’application de la loi 49-16

Baux concernés

La loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal s’applique aux baux de locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité. Sont couverts :

Les baux de locaux à usage commercial (boutiques, magasins, entrepôts)
Les baux de locaux à usage industriel (usines, ateliers)
Les baux de locaux à usage artisanal (ateliers d’artisans)
La loi 49-16 couvre également les locaux des établissements d’enseignement privé, des coopératives exerçant une activité commerciale, des cliniques et établissements similaires, ainsi que les locaux d’activité pharmaceutique, les laboratoires d’analyses de biologie médicale et les cabinets de radiologie.

Conditions d’application

Le locataire bénéficie du renouvellement lorsqu’il justifie d’une jouissance consécutive du local d’au moins deux ans. Cependant, cette durée n’est pas exigée s’il a payé une somme en contrepartie du droit au bail, constatée par écrit dans le bail ou un acte distinct (article 4 de la loi 49-16). Le statut de commerçant est présenté séparément.

Exclusions

Certains baux sont exclus du champ d’application de la loi 49-16 :

Les baux à usage d’habitation (régis par la loi 67-12)
La loi 49-16 exclut les baux relevant du domaine public et ceux du domaine privé des personnes publiques affectés à l’utilité publique. Elle couvre les locaux commerciaux, industriels ou artisanaux du domaine privé de l’État, des collectivités territoriales et des établissements publics, sous cette réserve.
Sont notamment exclus les locaux constitués en habous, les baux conclus en vertu ou à l’issue d’une décision judiciaire, les centres commerciaux répondant à la définition légale, certains espaces publics d’accueil de projets industriels ou informatiques, les baux emphytéotiques et le crédit-bail immobilier.

La propriété commerciale : droit au renouvellement

Principe fondamental

La propriété commerciale est le droit pour le locataire commerçant d’obtenir le renouvellement de son bail à l’expiration de celui-ci. Ce droit contribue à la valeur du fonds de commerce lorsque l’exploitation dépend du local.

Ce droit au renouvellement est d’ordre public : toute clause du bail qui y dérogerait serait réputée non écrite.

Comment le bail prend-il fin ?

Les baux soumis à la loi 49-16 ne cessent que selon la procédure de son article 26. Le locataire n’a donc pas à demander le renouvellement dans les six mois précédant le terme.

Congé donné par le bailleur

Le congé doit exposer son motif et accorder un délai courant depuis sa réception. Selon l’article 26, ce délai est de quinze jours pour défaut de paiement des loyers ou local menaçant ruine. Il est de trois mois pour reprise personnelle, démolition et reconstruction, extension ou surélévation, ou motif sérieux tenant à l’inobservation des clauses du bail.

Le motif du congé ne dispense pas, à lui seul, le bailleur d’indemniser le locataire.

Indemnité d’éviction

Principe : compensation du préjudice

Selon l’article 7 de la loi 49-16, le locataire a droit à une indemnité de résiliation, sous réserve des exceptions prévues par cette loi, notamment à l’article 8.

L’indemnité correspond au préjudice subi. Selon l’article 7 de la loi 49-16, elle comprend la valeur du fonds estimée sur les déclarations fiscales des quatre derniers exercices, les dépenses de rénovation et de restauration, les éléments du fonds perdus et les frais de déménagement. Le bailleur peut prouver un préjudice moindre. Si une somme a été versée en contrepartie du droit au bail dans les conditions de l’article 4, l’indemnité ne peut être inférieure à cette somme.

Évaluation de l’indemnité

En pratique, l’évaluation est souvent confiée à un expert judiciaire désigné par le tribunal de commerce.

Dans quels cas l’indemnité est-elle écartée ou adaptée ?

L’article 8 de la loi 49-16 prévoit notamment l’éviction sans indemnité lorsque les impayés atteignent au moins trois mois de loyers et persistent quinze jours après réception d’une mise en demeure. Les transformations préjudiciables et le changement d’activité non consenti obéissent aussi aux conditions de cet article, qui prévoit une possibilité de remise en état dans les délais prescrits.

Le local menaçant ruine ouvre également une dispense, sauf si le locataire prouve la responsabilité du bailleur pour défaut d’entretien malgré mise en demeure. En revanche, une démolition pour reconstruction relève de l’article 9, avec notamment une indemnité provisoire et un droit au renouvellement dans les conditions légales.

La reprise de l’habitation accessoire pour les besoins personnels du bailleur ou des bénéficiaires prévus par la loi donne lieu à une indemnité égale à trois années du dernier loyer de cette partie, sous les conditions et restrictions des articles 19 et 20.

Révision du loyer

Révision triennale

La loi 07-03, à laquelle renvoie l’article 5 de la loi 49-16, interdit une augmentation avant trois ans depuis le bail ou la dernière révision. Le taux légal est de 10 % pour les locaux commerciaux, sous l’exception légale des faibles loyers.

Procédure de révision

La loi 07-03 attribue les litiges de révision au tribunal de première instance. Le nouveau loyer court depuis la demande en justice ou depuis la réception d’une mise en demeure si l’action est introduite dans les trois mois suivants.

Plafonnement du loyer

L’augmentation est plafonnée à 10 %. Pour un loyer ne dépassant pas 400 DH mensuels, le tribunal peut fixer un taux allant jusqu’à 50 %, selon les articles 4 et 5 de la loi 07-03.

Résiliation du bail commercial

Résiliation pour faute du locataire

Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail commercial en cas de manquement grave du locataire à ses obligations :

Non-paiement du loyer et des charges : c’est le motif le plus fréquent de résiliation. Le bailleur doit en principe adresser une mise en demeure préalable
Changement d’activité sans autorisation (déspécialisation non autorisée)
Sous-location en infraction au bail
Dégradation des locaux
Non-respect des clauses essentielles du bail

Clause résolutoire

Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, l’article 33 de la loi 49-16 permet au bailleur de saisir le juge des référés après trois mois de loyers impayés et une mise en demeure restée infructueuse quinze jours après sa réception. Cette procédure permet de faire constater la réalisation de la clause et d’obtenir la restitution du local.

Sous-location et cession du bail

Sous-location

Selon l’article 24 de la loi 49-16, le locataire peut sous-louer tout ou partie du local, sauf stipulation contraire. La sous-location devient opposable au bailleur à compter de sa notification. Le locataire principal et le sous-locataire restent solidaires envers lui pour les obligations du bail principal.

Cession du bail

L’article 25 de la loi 49-16 autorise la cession du bail avec le fonds ou séparément, sans accord du bailleur, malgré toute clause contraire. La cession doit lui être notifiée pour lui être opposable. Le bailleur dispose d’un droit de préférence à exercer dans les trente jours de la notification, selon les conditions légales.

Le pas-de-porte (droit d’entrée)

Le pas-de-porte est une somme versée par le locataire entrant au bailleur ou au locataire sortant pour accéder au local commercial. Ses effets dépendent du bénéficiaire du paiement :

Lorsqu’une somme est versée en contrepartie du droit au bail, son montant doit être constaté par écrit dans le contrat ou un acte distinct. Ce paiement dispense le locataire de la condition de deux ans et fixe un plancher à l’indemnité d’éviction, selon les articles 4 et 7 de la loi 49-16.
S’il est versé au locataire sortant, il constitue le prix de la cession du droit au bail, distinct de la cession du fonds de commerce

Le pas-de-porte est une pratique courante au Maroc, notamment dans les emplacements commerciaux prisés de Casablanca, Rabat ou Marrakech. Son montant varie considérablement en fonction de la localisation et de l’attractivité commerciale du local.

Lien avec la valeur du fonds de commerce

Selon l’article 80 du Code de commerce, la clientèle et l’achalandage sont les éléments obligatoires du fonds de commerce. Le droit au bail en constitue un élément lorsqu’il est nécessaire à son exploitation.

La gérance libre porte sur la location totale ou partielle d’un fonds exploité aux risques et périls du gérant, selon l’article 152 du Code de commerce. Les conditions d’occupation des locaux doivent être prévues dans les contrats applicables. Par ailleurs, la domiciliation de société ne confère pas de droit au bail commercial.

La gestion fiscale du bail commercial — déductibilité des loyers, taxe professionnelle, régime TVA — doit être intégrée dans la stratégie globale de l’entreprise.

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Cet article est rédigé par l’équipe d’experts-comptables d’Upsilon Consulting, cabinet inscrit à l’Ordre des Experts-Comptables (OEC) du Maroc.

Questions fréquentes

Le locataire peut-il changer d'activité dans le local commercial ?

Le changement complet d'activité exige l'accord écrit du bailleur. Pour des activités complémentaires ou connexes compatibles avec l'immeuble, le locataire adresse une demande au bailleur ; son silence pendant deux mois vaut acceptation et son refus peut être soumis au président du tribunal en référé. Le bailleur peut demander un nouveau loyer selon les articles 22 et 23 de la loi 49-16.

Comment est calculée l'indemnité d'éviction en pratique ?

L'indemnité correspond au préjudice subi. Selon l'article 7 de la loi 49-16, elle comprend la valeur du fonds estimée sur les déclarations fiscales des quatre derniers exercices, les dépenses de rénovation et de restauration, les éléments du fonds perdus et les frais de déménagement. Le bailleur peut prouver un préjudice moindre. Si un droit au bail a été payé dans les conditions de l'article 4, l'indemnité ne peut être inférieure à cette somme.

Que se passe-t-il à la fin du bail si aucune partie ne réagit ?

Le bail soumis à la loi 49-16 ne cesse que selon la procédure de l'article 26. Le congé doit être motivé et accorder, depuis sa réception, quinze jours pour impayés ou local menaçant ruine, ou trois mois pour les autres motifs prévus par cet article. Le renouvellement ne dépend pas d'une demande dans les six mois précédant le terme.

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