باختصار: تخضع الدخول العقارية (الكراء) في المغرب (إيجارات العقارات المبنية أو غير المبنية) للجدول التصاعدي للضريبة على الدخل (المادة 73-I من المدونة العامة للضرائب) بعد تخفيض جزافي بنسبة 40 % على المبلغ الإجمالي (المادة 64-II). وعندما يكون المكتري شخصاً معنوياً أو مهنياً خاضعاً لنظام النتيجة الصافية الحقيقية أو المبسطة، فإنه يُجري اقتطاعاً من المنبع بنسبة 10 % (إذا كان الدخل العقاري الإجمالي السنوي أقل من 120 000 درهم) أو 15 % (120 000 درهم فما فوق)، يُحتسب على المبلغ الإجمالي. وهذا الاقتطاع ليس إبرائياً: فهو قابل للخصم من الضريبة المستحقة وفق الجدول، ويُرجَع الفائض إرجاعاً تلقائياً (المادتان 160 مكرر و241 مكرر). والنظام الإبرائي الوحيد هو الاقتطاع بنسبة 20 % بناءً على الاختيار (المادتان 64-IV و73-II-F-12°)، وهو مخصص للإيجارات الخاضعة للاقتطاع من المنبع. وإذا لم تتجاوز الإيجارات الإجمالية السنوية 40 000 درهم، يُعفى المؤدي من الاقتطاع، لكن الدخل يظل خاضعاً للضريبة.
تعريف الدخول العقارية — المادة 61-I
تُعرّف المادة 61-I من المدونة العامة للضرائب الدخول العقارية بأنها الدخول الناتجة عن:
- كراء العقارات المبنية: شقق، منازل، محلات تجارية، مكاتب، مستودعات
- كراء الأراضي غير المبنية: أراضٍ عارية، مواقف سيارات، أراضٍ فلاحية مكتراة
- كراء العقارات المفروشة: عقارات مجهزة بالأثاث والتجهيزات
- تعويضات الإفراغ المدفوعة للمكتري من طرف المالك
- الوضع رهن الإشارة مجاناً لعقار لفائدة الغير (تُعاد حينها إدماج القيمة الكرائية في الدخل العقاري للمالك)
تُعتبر أيضاً في حكم الدخول العقارية الدخول الناتجة عن كراء حق الملكية أو حق الانتفاع أو حق الاستعمال أو حق التمتع بالعقارات.
من المهم التمييز بين الدخول العقارية والدخول المهنية: فعندما يُمارَس الكراء في إطار نشاط مهني اعتيادي (كراء موسمي منظم، إدارة إقامات سياحية)، يمكن أن تُصنَّف الدخول ضمن فئة الدخول المهنية.
الوعاء الضريبي: التخفيض الجزافي بنسبة 40 % — المادة 64
يتكون الدخل العقاري الإجمالي من المبلغ الكلي للإيجارات، مضافاً إليه النفقات التي تقع عادة على عاتق المالك لكنها حُمِّلت على المكتري (الإصلاحات الكبرى على الخصوص)، ومطروحاً منه التكاليف التي يتحملها المالك لحساب المكترين (المادة 64-I). ثم يُحدَّد الدخل العقاري الصافي الخاضع للجدول بتطبيق تخفيض جزافي بنسبة 40 %:
الدخل العقاري الصافي = الدخل العقاري الإجمالي × (1 − 40 %) = الدخل الإجمالي × 60 %
لا يُطبَّق هذا التخفيض (المادة 64-II من المدونة العامة للضرائب) إلا عند فرض الضريبة وفق الجدول التصاعدي. أما الاقتطاع من المنبع بنسبة 10 % أو 15 % والاقتطاع الإبرائي بنسبة 20 % بناءً على الاختيار، فيُحتسبان على الدخل العقاري الإجمالي (انظر الأقسام الموالية). ويُعتبر هذا التخفيض مُغطّياً لمجموع التكاليف التي يتحملها المالك: أشغال الصيانة، الإصلاحات، تكاليف الملكية المشتركة، التأمين، رسم الخدمات الجماعية، إلخ. ولا يُقبل أي خصم للتكاليف الحقيقية بالإضافة إلى هذا التخفيض الجزافي.
يشمل الدخل العقاري الإجمالي:
- المبلغ الكلي للإيجارات برسم السنة المدنية
- المكملات الإيجارية: حق الدخول (pas de porte)، التعويضات، تكاليف المالك المنقولة إلى المكتري
- القيمة الكرائية للعقارات الموضوعة رهن الإشارة مجاناً، المقدّرة بالمقارنة مع عقارات مماثلة
نظام القانون العام: الجدول التصاعدي للضريبة على الدخل — المادة 73-I
تُضاف الدخول العقارية الصافية (بعد التخفيض بنسبة 40 %) إلى فئات الدخول الأخرى للمكلف (الأجور، الدخول المهنية، إلخ) لتشكيل الدخل الإجمالي الخاضع للضريبة، الذي يخضع للجدول التصاعدي للضريبة على الدخل الساري منذ قانون المالية 2025:
| شريحة الدخل الإجمالي الصافي السنوي | المعدل |
|---|---|
| إلى غاية 40 000 درهم | 0 % |
| من 40 001 إلى 60 000 درهم | 10 % |
| من 60 001 إلى 80 000 درهم | 20 % |
| من 80 001 إلى 100 000 درهم | 30 % |
| من 100 001 إلى 180 000 درهم | 34 % |
| ما فوق 180 000 درهم | 37 % |
وهو النظام المطبق على جميع المكرين الأشخاص الذاتيين، سواء كان المكتري فرداً أو مقاولة. وعندما يكون المكتري فرداً غير مهني، لا يُجرى أي اقتطاع: إذ تُصفّى الضريبة بكاملها بناءً على التصريح السنوي بالدخل الإجمالي.
الاقتطاع من المنبع بنسبة 10 % أو 15 % الذي يُجريه المكتري — المادة 160 مكرر
عندما يؤدي الإيجارَ شخصٌ معنوي خاضع للقانون العام أو الخاص، أو شخصٌ ذاتي تخضع دخوله المهنية لنظام النتيجة الصافية الحقيقية أو نظام النتيجة الصافية المبسطة، يتعين على هذا المكتري إجراء اقتطاع من المنبع على المبلغ الإجمالي للإيجار وتوريده إلى الخزينة قبل انصرام الشهر الموالي لشهر الاقتطاع (المادة 174-IV):
| الدخل العقاري الإجمالي السنوي | سعر الاقتطاع | المرجع |
|---|---|---|
| أقل من 120 000 درهم | 10 % | المادة 73-II-B-5° |
| يساوي أو يفوق 120 000 درهم | 15 % | المادة 73-II-C-4° |
ثلاثة توضيحات أساسية:
- الاقتطاع ليس إبرائياً. تُحدِّد الفقرة الأخيرة من المادة 73 قائمة الاقتطاعات الإبرائية من الضريبة على الدخل؛ ولا يرد فيها سعرا 10 % (B-5°) و15 % (C-4°) منذ قانون المالية 2023. وعليه، يُصرّح المكري بإيجاراته ضمن دخله الإجمالي، ويحتسب الضريبة على الدخل وفق الجدول بعد التخفيض بنسبة 40 %، ثم يخصم الاقتطاع الذي تحمّله من هذه الضريبة. وإذا تجاوز الاقتطاع الضريبة المستحقة، يُرجَع إليه الفائض إرجاعاً تلقائياً بناءً على تصريحه (المادة 241 مكرر-I).
- الإعفاء من الاقتطاع دون 40 000 درهم. يُعفى المكتري من واجب الاقتطاع عندما لا يتجاوز المبلغ الإجمالي السنوي للإيجارات المدفوعة لنفس المالك 40 000 درهم (المادة 160 مكرر، الفقرة الأخيرة). ويتعلق الأمر بإعفاء من الاقتطاع، لا بإعفاء من الضريبة: إذ يظل الدخل خاضعاً للجدول.
- عتبة 120 000 درهم التي تفصل بين سعري 10 % و15 % تُقدَّر على أساس المبلغ الإجمالي السنوي للدخول العقارية الخاضعة للضريبة.
ودور هذه الاقتطاعات هو دور تسبيق يقتطعه المكتري لحساب الخزينة. ويُبيّن محاكي الاقتطاع من المنبع في المغرب السعر المطبق وطابعه القابل للخصم من الضريبة المستحقة.
خيار الاقتطاع الإبرائي بنسبة 20 % — المادتان 64-IV و73-II-F-12°
منذ قانون المالية 2025، يمكن للمكري الذي تخضع إيجاراته للاقتطاع من المنبع المنصوص عليه في المادة 160 مكرر أن يختار اقتطاعاً بنسبة 20 % على المبلغ الإجمالي لهذه الإيجارات. وهذا الاقتطاع، الذي يُجريه المكتري بدلاً من الاقتطاع بنسبة 10 % أو 15 %، هو النظام الإبرائي الوحيد المطبق على الدخول العقارية (المادة 73، الفقرة الأخيرة):
- لا تُدمج الدخول المعنية في الدخل الإجمالي، ويُعفى المكري من التصريح السنوي بالنسبة لهذا الجزء من دخوله العقارية (المادة 86-6°)
- لا يُطبَّق التخفيض بنسبة 40 %: إذ يُحتسب سعر 20 % على المبلغ الإجمالي
- الخيار مخصص للإيجارات الخاضعة فعلاً للاقتطاع من المنبع؛ ولا يمكن للمكري الذي يكون مكتريه فرداً أن يمارسه
- المسطرة: طلب يُقدَّم بطريقة إلكترونية لدى الإدارة الجبائية مقابل وصل؛ وتُسلَّم نسخة من الوصل إلى المكتري قبل 30 يوماً على الأقل من تاريخ استحقاق إيجار الشهر الموالي لشهر الإيداع؛ ويسري الخيار ابتداءً من الشهر الموالي لتسليم الوصل (المادة 64-IV)
الجدول التصاعدي أم خيار 20 %: كيف تختار؟
لا يتعلق الاختيار الحقيقي بسعري 10 % و15 %، اللذين ليسا سوى تسبيق، بل بين الجدول (على 60 % من المبلغ الإجمالي) والاقتطاع الإبرائي بنسبة 20 % (على 100 % من المبلغ الإجمالي). فاقتطاع 20 % من المبلغ الإجمالي يعادل 33,3 % من الدخل الصافي: وبالتالي لا يكون الخيار مفيداً إلا إذا كانت الإيجارات ستُفرض عليها الضريبة وفق الجدول بسعر هامشي يفوق 33,3 %، أي في الشريحتين بنسبة 34 % أو 37 %.
متى يكون الجدول أكثر ملاءمة
يكون الجدول أكثر ملاءمة متى شكّلت الدخول العقارية الدخل الوحيد أو الرئيسي للمكلف، أو ظل الدخل الإجمالي أقل من 100 000 درهم: إذ تُطبَّق الشرائح الأولى (0 %، 10 %، 20 %، 30 %) على دخل مخفَّض أصلاً بنسبة 40 %. فعلى سبيل المثال، مكرٍ دخله الوحيد إيجار إجمالي قدره 60 000 درهم يكون دخله الصافي 36 000 درهم، وهو أقل من الشريحة المعفاة البالغة 40 000 درهم: فلا يؤدي أي ضريبة على الدخل، ويُرجَع إليه الاقتطاع بنسبة 10 % الذي قد يكون تحمّله (6 000 درهم).
متى يكون خيار 20 % أكثر ملاءمة
يصبح الخيار مفيداً عندما يتوفر المكلف أصلاً على دخول مرتفعة (أجور، دخول مهنية) تجعل إيجاراته تندرج في الشريحتين بنسبة 34 % أو 37 % من الجدول. ويظل الربح محدوداً (34 % × 60 % = 20,4 % من المبلغ الإجمالي، و37 % × 60 % = 22,2 % من المبلغ الإجمالي، مقابل 20 %)، لكنه يقترن بإعفاء من التصريح بهذه الدخول.
حالة تطبيقية رقمية: إيجار بقيمة 150 000 درهم/سنة
لنأخذ حالة مكرٍ يتقاضى من شركة مكترية إيجاراً إجمالياً سنوياً قدره 150 000 درهم. يُجري المكتري الاقتطاع بنسبة 15 % (دخل إجمالي ≥ 120 000 درهم)، أي 22 500 درهم تُورَّد إلى الخزينة لحساب المكري.
الحالة 1: الإيجار هو الدخل الوحيد
| المرحلة | المبلغ |
|---|---|
| الدخل العقاري الإجمالي | 150 000 درهم |
| التخفيض بنسبة 40 % | − 60 000 درهم |
| الدخل العقاري الصافي الخاضع للضريبة | 90 000 درهم |
| الضريبة على الدخل وفق الجدول (10 % من 20 000 + 20 % من 20 000 + 30 % من 10 000) | 9 000 درهم |
| الاقتطاع من المنبع المتحمَّل سلفاً | − 22 500 درهم |
| الفائض المُرجَع تلقائياً | 13 500 درهم |
كان خيار الاقتطاع الإبرائي بنسبة 20 % سيكلّف 30 000 درهم: لذا ينبغي استبعاده.
الحالة 2: يتقاضى المكري أيضاً أجراً صافياً خاضعاً للضريبة قدره 200 000 درهم
| المرحلة | المبلغ |
|---|---|
| الدخل الإجمالي الخاضع للضريبة (200 000 + 90 000) | 290 000 درهم |
| الضريبة على الدخل وفق الجدول على الدخل الإجمالي | 79 900 درهم |
| الضريبة على الدخل وفق الجدول على الأجر وحده | 46 600 درهم |
| الضريبة الإضافية المنسوبة إلى الإيجارات | 33 300 درهم |
| الاقتطاع من المنبع بنسبة 15 % المتحمَّل سلفاً | − 22 500 درهم |
| التكملة الواجب أداؤها (دون احتساب الضريبة التي اقتطعها المشغّل) | 10 800 درهم |
مع خيار الاقتطاع الإبرائي، كانت الضريبة على الإيجارات ستبلغ 30 000 درهم (150 000 × 20 %)، دون تصريح يتعين إيداعه بشأن هذه الدخول، أي بتوفير قدره 3 300 درهم. والخيار هنا أفضل بقليل، لأن الإيجارات تُفرض عليها الضريبة وفق الجدول في الشريحة بنسبة 37 %.
الالتزامات التصريحية
يتعين على المكلف الذي يحقق دخولاً عقارية:
- إيداع التصريح السنوي بالدخل الإجمالي قبل فاتح مارس من السنة الموالية (المادة 82-I)، باستثناء الجزء من الإيجارات الذي تحمّل الاقتطاع الإبرائي بنسبة 20 % (المادة 86-6°)
- ذكر الدخول العقارية الإجمالية المحصّلة، وهوية المكترين وطبيعة العقارات المكتراة
- خصم الاقتطاعات من المنبع بنسبة 10 % أو 15 % المتحمَّلة من الضريبة المستحقة، والحصول على الإرجاع التلقائي للفائض المحتمل
- إنجاز التصريح عبر بوابة سيمبل
- الاحتفاظ بعقود الكراء ووصولات الإيجار ومبررات الاقتطاع لمدة 4 سنوات على الأقل، وهي مدة حق الاستدراك المخوَّل للإدارة، تحسباً للمراقبة الجبائية
يُورِّد المكتري الملزم بإجراء الاقتطاع هذا الأخير إلى الخزينة قبل نهاية الشهر الموالي، بواسطة جدول-إشعار يتضمن المبلغ الإجمالي للإيجارات، والإيجارات المدفوعة والاقتطاعات المقابلة لها (المادة 174-IV). وتُسلَّم للأطراف وثيقة تثبت أداء الاقتطاع.
في حالة الوضع رهن الإشارة مجاناً، يتعين على المالك التصريح بالقيمة الكرائية المقدّرة كدخل عقاري.
النصوص المرجعية: المدونة العامة للضرائب 2026 — المادة 61-I، المادة 64، المادة 73-I وII، المادة 82، المادة 86، المادة 160 مكرر، المادة 174-IV، المادة 241 مكرر — المذكرة الدورية رقم 717
أسئلة شائعة
هل الاقتطاع بنسبة 10 % أو 15 % على إيجاراتي إبرائي؟
لا. منذ قانون المالية 2023، لم يعد سعرا 10 % (المادة 73-II-B-5°) و15 % (المادة 73-II-C-4°) ضمن الاقتطاعات الإبرائية الواردة في الفقرة الأخيرة من المادة 73. فهما اقتطاع من المنبع يُجريه المكتري (المادة 160 مكرر)، قابل للخصم من الضريبة على الدخل المحتسبة وفق الجدول؛ ويُرجَع الفائض إرجاعاً تلقائياً (المادة 241 مكرر). ووحده الاقتطاع بنسبة 20 % بناءً على الاختيار (المادتان 64-IV و73-II-F-12°) إبرائي.
هل يغطي التخفيض بنسبة 40 % فعلاً جميع التكاليف؟
نعم، يُعتبر التخفيض الجزافي بنسبة 40 % مُغطّياً لكافة تكاليف المالك: الصيانة، الإصلاحات، التأمين، رسم الخدمات الجماعية، تكاليف الملكية المشتركة، إلخ. ولا يُقبل أي خصم إضافي للتكاليف الحقيقية. وإذا تجاوزت تكاليفكم الحقيقية 40 % من الدخل الإجمالي، يظل التخفيض الجزافي مطبقاً دون إمكانية الزيادة.
مكتريّ فرد: من يؤدي الضريبة؟
لا يُجري المكتري الفرد غير المهني أي اقتطاع من المنبع. ويُصرّح المكري بإيجاراته في تصريحه السنوي بالدخل الإجمالي ويؤدي الضريبة على الدخل وفق الجدول بعد التخفيض بنسبة 40 %. ولا يحق له خيار الاقتطاع الإبرائي بنسبة 20 %، لأنه مخصص للإيجارات الخاضعة للاقتطاع المنصوص عليه في المادة 160 مكرر.
هل تُعفي عتبة 40 000 درهم الإيجارات الصغيرة؟
لا. عندما لا يتجاوز المبلغ الإجمالي السنوي للإيجارات المدفوعة لنفس المالك 40 000 درهم، يُعفى المكتري الشخص المعنوي فقط من إجراء الاقتطاع من المنبع (المادة 160 مكرر، الفقرة الأخيرة). وتظل الإيجارات خاضعة للجدول ضمن الدخل الإجمالي. وعملياً، لا يؤدي المكري الذي ليس له دخل آخر أي ضريبة على الدخل ما دام دخله العقاري الصافي (60 % من المبلغ الإجمالي) لا يتجاوز الشريحة المعفاة البالغة 40 000 درهم، أي ما يقارب 66 600 درهم من الإيجارات الإجمالية.
هل يجب التصريح بعقار موضوع رهن الإشارة مجاناً؟
نعم. عندما يُوضع عقار مجاناً رهن إشارة الغير (باستثناء الأصول والفروع في الخط المباشر في بعض الحالات)، يتعين على المالك التصريح بالقيمة الكرائية كدخل عقاري خاضع للضريبة. وتُقدَّر هذه القيمة بالمقارنة مع الإيجارات المعمول بها لعقارات مماثلة في نفس المنطقة.
اقرأ أيضاً
الربح العقاري: الضريبة على الدخل عند تفويت العقارات في المغرب
الاقتطاع من المنبع على الفوائد في المغرب
الضريبة على الدخل الأجري: الجدول التصاعدي 2026 في المغرب
