باختصار: تستفيد الدخول العقارية في المغرب (إيجارات العقارات المبنية أو غير المبنية) من تخفيض جزافي بنسبة 40% على المبلغ الإجمالي. وتخضع إما للجدول التصاعدي للضريبة على الدخل، أو لمعدلات إبرائية: 10% إذا كان الدخل العقاري الإجمالي السنوي أقل من 120,000 درهم، 15% إذا كان مساوياً أو أعلى من 120,000 درهم، أو 20% بناءً على اختيار المكلف (المادة 73-II من المدونة العامة للضرائب). ويُعدّ الاختيار بين الجدول والمعدل الإبرائي حاسماً في التحسين الجبائي.
تعريف الدخول العقارية — المادة 61-I
تُعرّف المادة 61-I من المدونة العامة للضرائب الدخول العقارية بأنها الدخول الناتجة عن:
- كراء العقارات المبنية: شقق، منازل، محلات تجارية، مكاتب، مستودعات
- كراء الأراضي غير المبنية: أراضٍ عارية، مواقف سيارات، أراضٍ فلاحية مكتراة
- كراء العقارات المفروشة: عقارات مجهزة بالأثاث والتجهيزات
- تعويضات الإفراغ المدفوعة للمكتري من طرف المالك
- الوضع رهن الإشارة مجاناً لعقار لفائدة الغير (تُعاد إدماج القيمة الكرائية حينها في الدخل العقاري للمالك)
تُعتبر أيضاً في حكم الدخول العقارية الدخول الناتجة عن كراء حق الملكية أو حق الانتفاع أو حق الاستعمال أو حق التمتع بالعقارات.
من المهم التمييز بين الدخول العقارية والدخول المهنية: فعندما يُمارَس الكراء في إطار نشاط مهني اعتيادي (كراء موسمي منظم، إدارة إقامات سياحية)، يمكن أن تُصنَّف الدخول ضمن فئة الدخول المهنية.
الوعاء الضريبي: التخفيض الجزافي بنسبة 40% — المادة 64
يُحدَّد الدخل العقاري الصافي الخاضع للضريبة بعد تطبيق تخفيض جزافي بنسبة 40% على الدخل الإجمالي:
الدخل العقاري الصافي = الدخل العقاري الإجمالي × (1 − 40%) = الدخل الإجمالي × 60%
يُعتبر هذا التخفيض مُغطّياً لمجموع التكاليف التي يتحملها المالك: أشغال الصيانة، الإصلاحات، تكاليف الملكية المشتركة، التأمين، رسم الخدمات الجماعية، إلخ. ولا يُقبل أي خصم للتكاليف الحقيقية بالإضافة إلى هذا التخفيض الجزافي.
يشمل الدخل العقاري الإجمالي:
- المبلغ الكلي للإيجارات المحصّلة برسم السنة المدنية
- المكملات الإيجارية: حق الدخول (pas de porte)، التعويضات، التكاليف الكرائية المحمّلة على المالك لكن المنقولة للمكتري
- القيمة الكرائية للعقارات الموضوعة رهن الإشارة مجاناً، المقدّرة بالمقارنة مع عقارات مماثلة
معدلات فرض الضريبة على الدخول العقارية — المادة 73-II
منذ الإصلاح الذي أتى به قانون المالية 2023 واستكمله قانون المالية 2025، يمكن إخضاع الدخول العقارية للضريبة وفق طريقتين:
الخيار الأول: المعدلات الإبرائية
| الدخل العقاري الإجمالي السنوي | المعدل الإبرائي | المرجع |
|---|---|---|
| < 120,000 درهم | 10% | المادة 73-II |
| ≥ 120,000 درهم | 15% | المادة 73-II |
| بالاختيار | 20% | المادة 73-II (قانون المالية 2025) |
يُطبَّق المعدل الإبرائي على الدخل العقاري الصافي (بعد التخفيض بنسبة 40%). والاقتطاع إبرائي، مما يعني أن الدخول العقارية لا تُدمج في الدخل الإجمالي للمكلف لحساب الضريبة على الدخل وفق الجدول التصاعدي.
الخيار الثاني: الجدول التصاعدي للضريبة على الدخل
يمكن للمكلف اختيار إخضاع دخوله العقارية للجدول التصاعدي للضريبة على الدخل. وفي هذه الحالة، يُضاف الدخل العقاري الصافي إلى فئات الدخول الأخرى (الأجرية، المهنية، إلخ) لتشكيل الدخل الإجمالي الخاضع للضريبة.
الجدول التصاعدي أم المعدل الإبرائي: كيف تختار؟
يتوقف الخيار الأمثل على المبلغ الإجمالي لدخول المكلف ونسبة الدخول العقارية من هذا المجموع.
متى يكون الجدول التصاعدي أكثر ملاءمة
يكون الجدول أكثر ملاءمة في الغالب عندما تشكل الدخول العقارية الدخل الوحيد أو الرئيسي للمكلف. فالشرائح الأولى من الجدول (0%، 10%، 20%) أدنى من المعدلات الإبرائية المطبقة على مجمل الدخل العقاري الصافي.
على سبيل المثال، مكلف دخله الوحيد هو دخل عقاري صافٍ قدره 60,000 درهم سيدفع ضريبة على الدخل وفق الجدول أقل بكثير من المعدل الإبرائي 10%، بفضل الشريحة المعفاة (حتى 30,000 درهم) والشريحة بمعدل 10%.
متى يكون المعدل الإبرائي أكثر ملاءمة
يصبح المعدل الإبرائي مفيداً عندما يتوفر المكلف على دخول مرتفعة في فئات أخرى (أجور، دخول مهنية). ففي هذه الحالة، لو أُدمجت الدخول العقارية في الدخل الإجمالي، لخضعت للشرائح العليا من الجدول (34% أو 37%)، وهو ما يفوق بكثير 10% أو 15% من المعدل الإبرائي.
حالة تطبيقية رقمية: إيجار بقيمة 150,000 درهم/سنة
لنأخذ حالة مكلف يتقاضى إيجاراً إجمالياً سنوياً قدره 150,000 درهم ويتوفر أيضاً على أجر صافٍ خاضع للضريبة بقيمة 200,000 درهم.
الحساب بالمعدل الإبرائي
| المرحلة | المبلغ |
|---|---|
| الدخل العقاري الإجمالي | 150,000 درهم |
| التخفيض 40% | − 60,000 درهم |
| الدخل العقاري الصافي | 90,000 درهم |
| المعدل الإبرائي (≥ 120,000 إجمالي → 15%) | 90,000 × 15% |
| الضريبة على الدخل العقاري المستحقة | 13,500 درهم |
تُحسب الضريبة على الأجر بشكل منفصل وفق الجدول التصاعدي.
الحساب بالجدول التصاعدي (إدماج في الدخل الإجمالي)
| المرحلة | المبلغ |
|---|---|
| الدخل الأجري الصافي الخاضع للضريبة | 200,000 درهم |
| الدخل العقاري الصافي | 90,000 درهم |
| الدخل الإجمالي الخاضع للضريبة | 290,000 درهم |
بدخل إجمالي قدره 290,000 درهم، سيُفرض الجزء الأكبر من الدخول العقارية في الشريحتين بنسبة 34% و37% من الجدول. وسيكون الفارق الضريبي أعلى بكثير من 13,500 درهم المحصّلة بالمعدل الإبرائي.
الخلاصة: في هذه الحالة، المعدل الإبرائي بنسبة 15% أكثر ملاءمة بوضوح.
في المقابل، لو لم يكن لهذا المكلف أي دخل آخر، لكانت الضريبة على الدخل وفق الجدول التصاعدي على 90,000 درهم حوالي 5,900 درهم (بعد خصم الشرائح المعفاة والمنخفضة)، وهو أقل بكثير من 13,500 درهم بالمعدل الإبرائي.
الالتزامات التصريحية
يتعين على المكلف الذي يحقق دخولاً عقارية:
- إيداع التصريح السنوي بالدخل الإجمالي (النموذج ADP010) قبل فاتح مارس من السنة الموالية
- ذكر الدخول العقارية الإجمالية المحصّلة، هوية المكترين وطبيعة العقارات المكتراة
- الاختيار صراحةً للمعدل الإبرائي أو للجدول عند التصريح
- إنجاز التصريح عبر بوابة سيمبل
- الاحتفاظ بعقود الكراء ووصولات الإيجار لمدة 4 سنوات على الأقل تحسباً للمراقبة الجبائية
في حالة الوضع رهن الإشارة مجاناً، يتعين على المالك التصريح بالقيمة الكرائية المقدرة كدخل عقاري.
النصوص المرجعية: المدونة العامة للضرائب 2026 — المادة 61-I، المادة 64، المادة 73-II — [المذكرة الدورية رقم 717](/note-circulaire-717-tome-1-is-ir/)
أسئلة شائعة
هل يغطي التخفيض بنسبة 40% فعلاً جميع التكاليف؟
نعم، يُعتبر التخفيض الجزافي بنسبة 40% مُغطّياً لكافة تكاليف المالك: الصيانة، الإصلاحات، التأمين، رسم الخدمات الجماعية، تكاليف الملكية المشتركة، إلخ. ولا يُقبل أي خصم إضافي للتكاليف الحقيقية. وإذا تجاوزت تكاليفكم الحقيقية 40% من الدخل الإجمالي، يظل التخفيض الجزافي مطبقاً دون إمكانية الزيادة.
هل يجب التصريح بعقار موضوع رهن الإشارة مجاناً؟
نعم. عندما يُوضع عقار مجاناً رهن إشارة الغير (باستثناء الأصول والفروع في الخط المباشر في بعض الحالات)، يتعين على المالك التصريح بالقيمة الكرائية كدخل عقاري خاضع للضريبة. وتُقدَّر هذه القيمة بالمقارنة مع الإيجارات المعمول بها لعقارات مماثلة في نفس المنطقة.
هل يُطبَّق المعدل الإبرائي 10% على الدخل الإجمالي أم الصافي؟
يُطبَّق المعدل الإبرائي على الدخل العقاري الصافي، أي بعد تطبيق التخفيض بنسبة 40%. أما عتبة 120,000 درهم التي تحدد المعدل المطبق (10% أو 15%) فتُقدَّر على أساس الدخل العقاري الإجمالي السنوي.
هل يمكن تجميع الدخول العقارية والدخول الأجرية للاستفادة من الخصومات؟
عندما يختار المكلف الجدول التصاعدي، تُضاف الدخول العقارية الصافية إلى الدخول الأجرية وباقي الدخول لتشكيل الدخل الإجمالي. وتُطبَّق الخصومات على الدخل الإجمالي (فوائد قرض السكن الرئيسي، اشتراكات التقاعد التكميلي، التبرعات) على المجموع، مما قد يشكل ميزة إذا كان للمكلف حق في خصومات مهمة.
اقرأ أيضاً
الربح العقاري: الضريبة على الدخل عند تفويت العقارات في المغرب
الاقتطاع من المنبع على الفوائد في المغرب
الضريبة على الدخل الأجري: الجدول التصاعدي 2026 في المغرب
هل تحتاجون إلى تحسين الجباية على دخولكم الإيجارية؟ تواصلوا مع خبرائنا في القانون الجبائي لتحديد نظام الفرض الأكثر ملاءمة لوضعيتكم.
