En resumen: Las sociedades transparentes inmobiliarias en Marruecos están excluidas del IS según el artículo 3-3 del CGI. Sus beneficios se gravan directamente a nivel de los socios, evitando la doble imposición. Se aplica a ciertas SNC y SCS inmobiliarias.
Las sociedades transparentes inmobiliarias gozan de un régimen fiscal específico de transparencia fiscal en materia de Impuesto de Sociedades. Este régimen, previsto por el Código General de Impuestos (CGI), permite excluir a determinadas sociedades inmobiliarias del ámbito de aplicación del Impuesto de Sociedades. El objetivo principal es evitar la doble imposición que gravaría primero los beneficios a nivel de la sociedad (IS) y luego los dividendos distribuidos a los socios (IR).
El artículo 3-3 del Código General de Impuestos excluye del ámbito de aplicación del Impuesto de Sociedades a las siguientes sociedades:
- Las sociedades con objeto inmobiliario, cualquiera que sea su forma jurídica;
- Aquellas cuyos activos estén constituidos por una unidad de vivienda ocupada en su totalidad o en su mayor parte por los socios o algunos de ellos, o un terreno destinado a este fin;
- Las sociedades cuyo objeto sea la adquisición o la construcción de inmuebles colectivos con el mismo fin.
En efecto, desde el punto de vista jurídico, la sociedad transparente inmobiliaria es la propietaria del activo inmobiliario. Si una persona desea adquirir una fracción, deberá primero adquirir los derechos sociales en la sociedad. Así, se convierte en socio, lo que le confiere los derechos en dicha sociedad. Este mecanismo es fundamental para comprender la transparencia fiscal en Marruecos.
¿Qué es la transparencia fiscal en Marruecos?
La transparencia fiscal es un mecanismo por el cual la sociedad no es ella misma deudora del Impuesto de Sociedades. Los ingresos y los beneficios se gravan directamente en manos de los socios, en proporción a sus derechos sociales. Dicho de otro modo, se considera fiscalmente que los socios poseen directamente los bienes inmobiliarios, aunque jurídicamente sea la sociedad la propietaria.
Este principio es fundamental en el derecho fiscal marroquí. El artículo 3-III del CGI establece claramente la lista de sociedades excluidas del ámbito de aplicación del Impuesto de Sociedades, entre las cuales figuran las sociedades transparentes inmobiliarias. Esta exclusión no es una exención: las sociedades transparentes inmobiliarias simplemente no están sujetas al Impuesto de Sociedades. Este régimen también tiene implicaciones en materia de IVA sobre las operaciones inmobiliarias.
Sociedades elegibles para la transparencia fiscal
Además de las sociedades transparentes inmobiliarias, el CGI prevé la transparencia fiscal para otras formas societarias. El artículo 3 del CGI también excluye del ámbito del Impuesto de Sociedades a:
- Las sociedades colectivas (SNC) compuestas únicamente por personas físicas;
- Las sociedades en comandita simple (SCS) cuyos comanditados sean todos personas físicas;
- Las sociedades de hecho compuestas únicamente por personas físicas;
- Las sociedades en participación que no cuenten con más de cinco socios personas físicas — por encima de ese número, o desde el momento en que un socio sea una persona jurídica, la sociedad en participación queda sujeta al Impuesto de Sociedades de pleno derecho desde la Ley de Finanzas 2025, liquidándose el impuesto a su nombre (Art. 2-I-6°, LF n.° 60-24; derogación del antiguo art. 3-4°). La misma reforma incorporó a las agrupaciones de interés económico (GIE) en el ámbito del Impuesto de Sociedades (Art. 2-I-7°).
Estas sociedades pueden, sin embargo, optar irrevocablemente por el Impuesto de Sociedades. Una vez ejercida esta opción, la sociedad ya no puede volver al régimen de transparencia fiscal.
Condiciones del régimen de las sociedades transparentes inmobiliarias
Según el Código General de Impuestos, existen dos tipos de sociedades transparentes inmobiliarias, cada una sujeta a condiciones específicas.
Sociedades que disponen de una unidad de vivienda
Este régimen concierne a las sociedades cuando su activo está constituido por una unidad de vivienda. En este caso, deben cumplir las siguientes condiciones:
- La unidad debe estar ocupada en su totalidad o en su mayor parte por los socios o una parte de ellos;
- La sociedad debe cumplir con las obligaciones declarativas previstas por el CGI.
Este régimen puede extenderse a otros casos, en particular cuando:
- Los socios (o algunos de ellos) ocupan la mayor parte del inmueble;
- La unidad corresponde a un terreno cuyo destino es construir una unidad de vivienda (respetando las condiciones anteriores).
Sociedades con objeto único
La ley estipula que este régimen también puede aplicarse a las sociedades que tienen como único objeto la adquisición (o la construcción) de:
- Inmuebles colectivos por cuenta propia;
- Conjuntos inmobiliarios por la misma razón.
En este caso, dicho estatuto queda sujeto a las siguientes condiciones:
- Los estatutos deben mencionar que el objeto único corresponde a dicha construcción o adquisición;
- La sociedad debe otorgar estatutariamente a cada uno de los socios la libre disposición de su fracción;
- Los estatutos deben designar a los socios nominalmente;
- Cada fracción debe corresponder a una o varias unidades de uso profesional o de vivienda;
- Las unidades deben ser susceptibles de un uso independiente.
Si la sociedad cumple con una u otra de estas condiciones, puede beneficiarse del régimen de sociedades transparentes inmobiliarias. En ausencia de este régimen, el Impuesto de Sociedades se aplica a la sociedad según el derecho común. Para más información sobre la fiscalidad aplicable, consulte nuestra guía sobre los gastos deducibles del IS en Marruecos.
Régimen fiscal de las sociedades transparentes inmobiliarias
El Código General de Impuestos sitúa a las sociedades transparentes inmobiliarias fuera del ámbito del Impuesto de Sociedades. Sin embargo, los activos adquiridos por los socios corresponden a activos bajo el régimen de ganancia inmobiliaria. Esto significa que, por ejemplo, en caso de cesión por un socio, la persona física paga el impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria a título personal. Para los aspectos relativos al alquiler inmobiliario y su régimen de IVA, las reglas difieren.
Las condiciones de determinación de la ganancia inmobiliaria definidas por el artículo 61 y siguientes del Código General de Impuestos son aplicables.
Impacto en los beneficios inmobiliarios (IR)
Cuando un socio cede sus participaciones en una sociedad transparente inmobiliaria, dicha cesión se asimila fiscalmente a una cesión de inmueble. El beneficio obtenido está sujeto al impuesto sobre la renta en la categoría de beneficios inmobiliarios (Art. 61-II del CGI), al tipo del 20 % (Art. 73-II-F-6°), con una tributación mínima del 3 % del precio de cesión (Art. 144-II-1°).
El cálculo del beneficio inmobiliario tiene en cuenta el precio de adquisición, incrementado con los gastos de adquisición y los gastos de inversión, revalorizado mediante un coeficiente calculado por la administración sobre la base del índice nacional del coste de la vida (Art. 65-II). No existe ninguna deducción por período de tenencia. En cambio, el beneficio está exento cuando el bien constituye la vivienda principal del socio desde hace al menos 5 años en la fecha de la cesión (Art. 63-II-B); si el precio de cesión supera 4 000 000 MAD, sigue siendo exigible una tributación mínima del 3 % sobre la fracción que excede dicho importe (Art. 144-II-2°).
Ventajas de la sociedad transparente inmobiliaria
El régimen de transparencia fiscal presenta varias ventajas para los inversores inmobiliarios en Marruecos:
- Ausencia de doble imposición: los ingresos no están sujetos primero al Impuesto de Sociedades y luego al Impuesto sobre la Renta sobre los dividendos. Se gravan una sola vez a nivel de los socios;
- Flexibilidad en la gestión patrimonial: la sociedad, que puede adoptar la forma de una sociedad civil en Marruecos, permite organizar la tenencia y la transmisión de un patrimonio inmobiliario familiar;
- Exención de la vivienda principal: el socio que ocupa su fracción como vivienda principal desde hace al menos 5 años disfruta, al ceder sus participaciones, de la misma exención que un propietario directo (Art. 63-II-B);
- Reducción a tanto alzado sobre los alquileres: los eventuales ingresos por alquiler repartidos entre los socios tributan por el IR tras una reducción a tanto alzado del 40 % de la renta bruta, que se considera que cubre todos los gastos (Art. 64-II); no se admite ninguna deducción de gastos reales ni ningún déficit inmobiliario.
Opción por el Impuesto de Sociedades
El artículo 3-3° del CGI, que excluye del ámbito del Impuesto de Sociedades a las sociedades transparentes inmobiliarias, no prevé una opción por el Impuesto de Sociedades, a diferencia del artículo 3-1°; la opción irrevocable del artículo 2-II solo está abierta a las sociedades en participación que cuenten con menos de seis socios, a las sociedades colectivas (SNC) y a las sociedades en comandita simple (SCS) constituidas en Marruecos y compuestas únicamente por personas físicas. La sociedad transparente inmobiliaria que deja de cumplir las condiciones del artículo 3-3° tributa por el Impuesto de Sociedades según su resultado fiscal (art. 8-III-A).
Obligaciones de las sociedades transparentes inmobiliarias
Aunque excluidas del ámbito del Impuesto de Sociedades, las sociedades transparentes inmobiliarias no están exentas de toda obligación. En particular, deben:
- Llevar una contabilidad regular conforme al plan contable marroquí;
- Presentar las declaraciones fiscales requeridas;
- Declarar los ingresos inmobiliarios percibidos por cada socio;
- Cumplir con las obligaciones en materia de impuesto profesional y de tasa de habitación en Marruecos, en su caso.
La sociedad solo tributa por el Impuesto de Sociedades según su resultado fiscal cuando deja de cumplir las condiciones del artículo 3-3° (art. 8-III-A del CGI); el CGI no prevé la pérdida de la transparencia por un incumplimiento declarativo.
Sociedades transparentes y patrimonio familiar: casos prácticos
La sociedad transparente inmobiliaria es un instrumento privilegiado para la gestión del patrimonio inmobiliario familiar en Marruecos. Veamos algunos casos:
Caso 1: Familia propietaria de un edificio de viviendas. Tres miembros de una misma familia poseen un edificio a través de una sociedad transparente inmobiliaria. Cada uno dispone libremente de su apartamento. Los gastos y los eventuales ingresos por alquiler se reparten proporcionalmente a los derechos sociales.
Caso 2: Cesión de participaciones. Un socio desea ceder sus participaciones a un tercero. La cesión se trata fiscalmente como una cesión inmobiliaria, sujeta al IR en la categoría de beneficios inmobiliarios (20 % del beneficio neto, mínimo del 3 % del precio de cesión). Si el socio ocupa su fracción como vivienda principal desde hace al menos 5 años, el beneficio está exento (Art. 63-II-B).
Comparación: sociedad transparente vs sociedad opaca
| Criterio | Sociedad transparente | Sociedad opaca (sujeta al IS) |
|---|---|---|
| Imposición de beneficios | A nivel de los socios (IR) | A nivel de la sociedad (IS) |
| Distribución de dividendos | Sin doble imposición | IS + retención en origen sobre dividendos |
| Cesión de participaciones | Beneficios inmobiliarios (IR 20 %, mínimo 3 %) | Plusvalías mobiliarias, salvo sociedad de preponderancia inmobiliaria no cotizada (beneficios inmobiliarios) |
| Exención de la vivienda principal (5 años) | Aplicable al socio ocupante | Aplicable solo si los títulos entran en los beneficios inmobiliarios y el socio cumple las condiciones |
| Obligación contable | Sí | Sí |
Cese del régimen de transparencia
Las sociedades transparentes inmobiliarias que dejan de cumplir las condiciones previstas por el artículo 3-3 del CGI tributan según su resultado fiscal a partir de la fecha de dicho cese. La pérdida del estatuto de transparencia conlleva automáticamente la sujeción al Impuesto de Sociedades, con todas las consecuencias fiscales que ello implica.
Es por tanto esencial velar permanentemente por el cumplimiento de las condiciones requeridas para conservar el régimen aplicable.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es una sociedad transparente inmobiliaria en Marruecos?
Es una sociedad cuyo objeto exclusivo es la adquisición y gestión de bienes inmuebles, y que cumple las condiciones del artículo 3-3 del CGI. Sus beneficios se imputan directamente a los socios a efectos del Impuesto sobre la Renta, evitando la doble imposición.
¿Cuáles son las ventajas fiscales de la sociedad transparente inmobiliaria?
La principal ventaja es la ausencia de doble imposición: los beneficios no se gravan a nivel de la sociedad sino directamente a nivel de los socios. Además, en caso de cesión de participaciones, se aplica el régimen de beneficios inmobiliarios (IR del 20 %, mínimo del 3 % del precio), con exención si la fracción es la vivienda principal del socio desde hace al menos 5 años (Art. 63-II-B).
¿Qué ocurre si una sociedad transparente inmobiliaria deja de cumplir las condiciones?
La sociedad pierde el estatuto de transparencia y pasa automáticamente a tributar por el Impuesto de Sociedades. Esta sujeción se aplica a partir de la fecha del cese del cumplimiento, con todas las consecuencias fiscales que ello implica.
