Les sociétés transparentes immobilières bénéficient d’un régime fiscal spécifique de transparence fiscale en matière d’IS. L’article 3-3 du CGI exclu du champs d’application de l’IS, les sociétés suivantes:

Les sociétés à objet immobilier, quelle que soit la forme juridique ;
Celles, dont les actifs se constituent :
- Soit d’une unité de logement occupée en totalité ou en majeure partie par les membres ou certains d’entre eux,
- Ou d’un terrain destiné à cette fin ;
Et les sociétés dont l’objet est l’acquisition ou la construction d’immeubles collectifs à la même fin

En effet, sur le plan juridique, la société est le propriétaire de l’actif immobilier. Si une personne souhaite acquérir une fraction, elle devra, d’abord, acquérir les droits sociaux dans la société. Ainsi, il devient associé ce qui lui confère les droits dans ladite société.

Conditions du régime des sociétés transparentes immobilières

Il existe selon le code général des impôts deux types de sociétés immobilières:

Sociétés disposant d’une unité de logement

Ce régime concerne les sociétés lorsque leur actif est constitué d’une unité de logement. Dans ce cas, elles doivent satisfaire aux conditions suivantes :

L’unité doit être occupée en totalité ou en majeur partie par les membres ou une partie d’entre eux ;
La société doit satisfaire aux obligations de déclaration.

Ce régime peut s’étendre à d’autres cas, notamment, lorsque :

les membres (ou certains d’entre eux) occupent la majeure partie de l’immeuble
l’unité correspond à un terrain dont la destination est de construire une unité de logement (dans le respect des conditions ci-dessus).

Sociétés à objet unique

La loi stipule que ce régime peut concerner également les sociétés qui ont pour seul objet l’acquisition (ou la construction) :

D’immeubles collectifs pour leur propre compte ;
D’ensemble immobiliers pour la même raison

Dans ce cas, ce statut reste soumis aux conditions suivantes :

Les statuts doivent mentionner que l’unique objet correspond à ladite construction ou acquisition
La société doit statutairement accorder à chacun des membres la libre disposition de sa fraction
Les statuts doivent désigner les membres nommément
Chaque fraction doit correspondre à une ou plusieurs unités à usage professionnel ou d’habitation
Les unités doivent être susceptibles d’une utilisation distincte

Si la société satisfait à l’une ou l’autre de ces conditions, elle peut opter pour le régime des sociétés transparentes immobilières. En l’absence de ce régime, l’IS s’applique à la société selon le droit commun.

Régime fiscal des sociétés transparentes

Le CGI met les sociétés transparentes immobilières en dehors du champ de l’IS. Cependant, les actifs acquis par les membres correspondent à des actifs sous le régime du profit foncier. Ceci veut dire que, par exemple, en cas de cession par un membre, la personne physique paye l’impôt sur la plus-value foncière en nom propre.

Les conditions de détermination du profit foncier définies par l’article 61 et suivants du CGI s’appliquent.

Lire également : L’Impôt sur les sociétés au Maroc (I.S)