En resumen: Los derechos de registro constituyen un impuesto indirecto percibido con ocasión de la formalización de actos jurídicos (cesiones, arrendamientos, constituciones de sociedades). En 2026, los tipos varían del 0,5 % al 6 % según la naturaleza de la operación, con exenciones condicionadas para la constitución de sociedades y determinados aumentos de capital. Este artículo detalla el baremo completo, las exoneraciones aplicables, los plazos a respetar y las sanciones aplicables.
¿Qué son los derechos de registro?
Los derechos de registro están regulados por el Título IV del Código General de Impuestos (CGI), artículos 126 a 143. Se trata de un impuesto percibido por la administración fiscal en el momento del registro de actos y convenciones, ya sean privados o notariales.
Se distinguen dos tipos de derechos:
- Derechos ad valorem: calculados en porcentaje del valor de la operación (precio de cesión, importe del capital, valor locativo, etc.)
- Derechos fijos: un importe a tanto alzado aplicable a ciertos actos independientemente de su valor
El registro confiere al acto una fecha cierta oponible a terceros y constituye una formalidad obligatoria para numerosas operaciones jurídicas y comerciales.
Baremo de los derechos de registro 2026
Tipos ad valorem
| Operación | Tipo 2026 | Base de cálculo |
|---|---|---|
| Locales construidos (terreno ≤ 5 veces la superficie cubierta) | 4 %, bajo las reservas siguientes | Precio o valor venal |
| Cesión de fondo de comercio | 6 % | Precio de cesión |
| Cesión de participaciones sociales (SRL) — sociedad ordinaria | Exonerada (mediante certificado de no preponderancia inmobiliaria, LF 2026) | Precio de cesión |
| Cesión de acciones (SA, SAS) — sociedad ordinaria | Exonerada (mediante certificado de no preponderancia inmobiliaria, LF 2026) | Precio de cesión |
| Cesión de participaciones/acciones de sociedades con preponderancia inmobiliaria | 5 % | Precio de cesión |
| Arrendamientos y alquileres, cesiones de arrendamientos y subarriendos de inmuebles o de fondos de comercio de una duración no superior a 10 años | Derecho fijo de 200 MAD (Art. 135-II-8°) | — |
| Arrendamientos de inmuebles celebrados verbalmente | Exonerados (Art. 129-III-14°) | — |
| Cesiones del derecho al arrendamiento o del beneficio de una promesa de arrendamiento sobre un inmueble (traspaso, indemnización de salida) | 6 % (Art. 133-I-A-4° y 127-I-A-3°) | — |
| Arrendamientos a renta perpetua de bienes inmuebles, arrendamientos de duración superior a 10 años, arrendamientos vitalicios y arrendamientos de duración ilimitada | 6 % (Art. 133-I-A-3°) | Base fijada en el Art. 131-19° y 20° |
| Disolución sin transmisión / reparto | 200 DH / 1,5 % | Véanse condiciones abajo |
| Aumento de capital por aportación en especie | 0,5 % (Art. 133-I-H), mínimo 1 000 MAD, o derecho fijo de 1 000 MAD si el capital suscrito en concepto de la aportación no supera 500 000 MAD (Art. 135-I-1°) | Valor de las aportaciones; el pasivo asumido tributa por los derechos de transmisión según la naturaleza de los bienes |
| Adquisición de terrenos desnudos o con construcciones destinadas a ser demolidas | 5 % (Art. 133-I-G-1°; el tipo reducido con compromiso de construir fue suprimido por la LF 2017) | Precio de adquisición |
| Primera venta de viviendas sociales y de viviendas de bajo valor inmobiliario | 3 % (Art. 133-I-B-7°) | Precio de venta |
Salvo exenciones y tarifas específicas, la adquisición de locales construidos para vivienda o uso comercial, profesional o administrativo tributa al 4 %, incluido el terreno hasta cinco veces la superficie cubierta. Los terrenos sin construir o con construcciones destinadas a demolición tributan al 5 %. Las adquisiciones de entidades de crédito y asimiladas, Bank Al-Maghrib, CDG y aseguradoras/reaseguradoras tributan al 6 %, salvo las operaciones para las que el artículo 133-I-A-7° remite al 3 %, 4 % o 5 %, incluidas ciertas adquisiciones en financiación participativa.
El acto de disolución sin obligación, liberación ni transmisión de bienes y que no origine derecho proporcional tributa a 200 DH fijos. El reparto del activo neto entre socios tributa al 1,5 %; la compensación o exceso de adjudicación está sujeto a los derechos de transmisión según los bienes. La atribución a un socio de un bien aportado por otro también está sujeta a dichos derechos si ocurre antes de cuatro años desde la aportación en especie.
Para los actos celebrados desde el 1 de julio de 2026, un derecho adicional del 2 % grava las transmisiones onerosas de inmuebles o derechos reales inmobiliarios cuyo precio supere 300.000 DH y las de fondos de comercio, si faltan las modalidades y referencias del pago o no se utiliza un medio del artículo 11-II: cheque cruzado no endosable, efecto comercial, medio magnético, transferencia bancaria, procedimiento electrónico o compensación con un crédito frente a la misma persona documentada por aceptación fechada y firmada. En pagos mixtos, el suplemento solo grava la parte en efectivo.
Aunque esté exento, el acto de cesión de títulos debe presentarse a registro en 30 días, gratis. La falta o el retraso de presentación implica un recargo sobre la base del 0,25 % hasta 30 días de retraso o del 0,5 % después, con mínimo de 500 DH y máximo de 100.000 DH (art. 184).
Operaciones exoneradas
| Operación | Fundamento |
|---|---|
| Actos relativos a las cooperativas | Ley n.° 112-12 |
| Vivienda social (bajo condiciones) | Art. 247 CGI |
| Operaciones de los OPCI | Régimen específico |
Desde la Ley de Finanzas para 2018, están exentos los actos de constitución y aumento de capital mediante aportaciones puras y simples en efectivo, incorporación de créditos en cuentas corrientes de socios, beneficios o reservas. La exención de aportaciones en especie puras y simples, valoradas por un comisario de aportaciones habilitado para ejercer como auditor de cuentas, se refiere a la constitución del capital. Sin exención, el derecho es de 1.000 DH si el capital suscrito por la aportación no supera 500.000 DH; por encima, es del 0,5 %, con mínimo de 1.000 DH. El pasivo que grava las aportaciones queda sujeto a los derechos de transmisión según los bienes, salvo exención específica.
En derechos de registro, el aumento de capital de la absorbente por fusión de sociedades por acciones o SRL tributa al 0,5 %, salvo el derecho fijo de 1.000 DH cuando el capital suscrito por la aportación no supera 500.000 DH y las exenciones aplicables. Están exentos los derechos de transmisión del pasivo asumido en las fusiones del artículo 129-IV-8°-b. Los compromisos de IS del artículo 162 no son una condición general de esa exención. Véanse las fusiones y adquisiciones.
Derechos fijos
Ciertos actos están sujetos a un derecho fijo de 200 MAD, especialmente los actos innominados y ciertas convenciones que no comportan transmisión de propiedad.
Constitución y aumento de capital: exenciones desde la LF 2018
Desde la Ley de Finanzas para 2018, están exentos los actos de constitución y aumento de capital mediante aportaciones puras y simples en efectivo, incorporación de créditos en cuentas corrientes de socios, beneficios o reservas. La exención de aportaciones en especie puras y simples, valoradas por un comisario de aportaciones habilitado para ejercer como auditor de cuentas, se refiere a la constitución del capital. Sin exención, el derecho es de 1.000 DH si el capital suscrito por la aportación no supera 500.000 DH; por encima, es del 0,5 %, con mínimo de 1.000 DH. El pasivo que grava las aportaciones queda sujeto a los derechos de transmisión según los bienes, salvo exención específica.
En cambio, los aumentos de capital por aportación en especie siguen sujetos al derecho del 0,5 % del valor de las aportaciones (Art. 133-I-H), con un mínimo de 1 000 MAD, o al derecho fijo de 1 000 MAD si el capital suscrito en concepto de la aportación no supera 500 000 MAD (Art. 135-I-1°); el pasivo asumido tributa por los derechos de transmisión según la naturaleza de los bienes. Los derechos devengados al aportar títulos a una holding familiar, y al donar títulos en usufructo o en nuda propiedad, se examinan en holding familiar y desmembramiento de títulos.
Plazos de registro y formalidades
Plazo legal: 30 días
El plazo general de los actos afectados es de 30 días, salvo los plazos específicos siguientes (art. 128).
Actos privados y auténticos: 30 días desde su fecha. Actos de adules: 30 días desde la recepción de la declaración de las partes. Órdenes, sentencias y fallos sujetos a registro: tres meses desde su fecha; liberalidades por causa de muerte: tres meses desde el fallecimiento (art. 128-I-B y II).
¿Dónde registrar?
Los contribuyentes disponen de dos canales:
- Plataforma SIMPL: para los actos desmaterializados, el registro se realiza en línea a través del portal de la Dirección General de Impuestos. Es la vía privilegiada para los profesionales.
- Oficina de registro: la oficina territorialmente competente es la del lugar de situación del inmueble (para las operaciones inmobiliarias) o de la sede social de la sociedad (para los actos societarios).
¿Quién paga los derechos?
En principio, los derechos de registro corren a cargo del adquirente o del beneficiario del acto. Sin embargo, las partes pueden convenir contractualmente una distribución diferente. En la práctica:
- Cesión inmobiliaria: el adquirente
- Cesión de participaciones/acciones: el cesionario
- Constitución/aumento de capital: la sociedad
- Arrendamiento: el arrendatario
Tras una adquisición inmobiliaria, el adquirente pasa además a ser sujeto pasivo de los impuestos locales vinculados al bien, empezando por la tasa de habitación sobre los locales destinados a vivienda.
Penalidades en caso de retraso
El incumplimiento del plazo de 30 días expone al contribuyente a penalidades significativas:
| Infracción | Sanción |
|---|---|
| Presentación dentro de los 30 días siguientes al vencimiento del plazo | Recargo del 5 % de los derechos debidos (Art. 184) |
| Presentación después de esos 30 días | Recargo del 15 % de los derechos debidos (Art. 184) |
| Pago tardío: retraso no superior a 30 días | Penalidad del 5 % de los derechos debidos (Art. 208) |
| Pago tardío: retraso superior a 30 días | Penalidad del 10 % de los derechos debidos (Art. 208) |
| Pago tardío: recargo | 5 % por el primer mes y 0,5 % por mes o fracción de mes adicional (Art. 208) |
| Pago tardío: mínimo | 100 MAD (Art. 208) |
Estas penalidades se aplican de pleno derecho, sin requerimiento previo. Por lo tanto, es esencial respetar escrupulosamente el plazo de 30 días.
Ejemplo cifrado
Una cesión de fondo de comercio por 500 000 MAD registrada con 3 meses de retraso:
- Derechos debidos: 500 000 x 6 % = 30 000 MAD
- Recargo por presentación tardía: 30 000 x 15 % = 4 500 MAD
- Penalidad por pago tardío: 30 000 x 10 % = 3 000 MAD
- Recargo por pago tardío: 30 000 x (5 % + 0,5 % x 2) = 1 800 MAD
- Total a pagar: 39 300 MAD en lugar de 30 000 MAD
Casos particulares y optimizaciones
Fusiones y escisiones bajo neutralidad fiscal
En derechos de registro, el aumento de capital de la absorbente por fusión de sociedades por acciones o SRL tributa al 0,5 %, salvo el derecho fijo de 1.000 DH cuando el capital suscrito por la aportación no supera 500.000 DH y las exenciones aplicables. Están exentos los derechos de transmisión del pasivo asumido en las fusiones del artículo 129-IV-8°-b. Los compromisos de IS del artículo 162 no son una condición general de esa exención. Véanse las fusiones y adquisiciones.
Cesión de participaciones vs cesión de fondo de comercio
Al transmitir una actividad, la elección entre cesión de participaciones sociales y cesión de fondo de comercio tiene implicaciones fiscales directas — y el arbitraje es en realidad muy diferenciado:
- Cesión de participaciones (sociedad ordinaria): exonerada de derechos de registro, mediante presentación de un certificado de no preponderancia inmobiliaria (LF 2026). Cuando se devenga (sociedades con preponderancia inmobiliaria), la base es el precio de cesión de las participaciones, gravado al 5 %.
Aunque esté exento, el acto de cesión de títulos debe presentarse a registro en 30 días, gratis. La falta o el retraso de presentación implica un recargo sobre la base del 0,25 % hasta 30 días de retraso o del 0,5 % después, con mínimo de 500 DH y máximo de 100.000 DH (art. 184).
La cesión del fondo de comercio tributa al 6 %. Las mercancías con inventario detallado y valoración separada tributan al 1,5 %; en otro caso se aplica el tipo del fondo. El IVA sobre las mercancías no las exime de derechos de registro (art. 133-I-A-1° y I-C-10°).
Para los actos celebrados desde el 1 de julio de 2026, un derecho adicional del 2 % grava las transmisiones onerosas de inmuebles o derechos reales inmobiliarios cuyo precio supere 300.000 DH y las de fondos de comercio, si faltan las modalidades y referencias del pago o no se utiliza un medio del artículo 11-II: cheque cruzado no endosable, efecto comercial, medio magnético, transferencia bancaria, procedimiento electrónico o compensación con un crédito frente a la misma persona documentada por aceptación fechada y firmada. En pagos mixtos, el suplemento solo grava la parte en efectivo.
Su experto contable puede ayudarle a determinar la estructura más ventajosa en función de su situación patrimonial. Este tipo de arbitraje corresponde al asesoramiento en derecho fiscal, que articula derechos de registro, IS y fiscalidad de las plusvalías.
Optimización para los creadores de empresas
Gracias a la exoneración de los derechos en la constitución, ahora es pertinente:
- Constituir la sociedad con un capital suficiente desde el principio (sin derechos a pagar)
- Privilegiar los aumentos de capital en efectivo (exonerados) en lugar de en especie (0,5 % del valor de las aportaciones, mínimo 1 000 MAD, o derecho fijo de 1 000 MAD si el capital suscrito en concepto de la aportación no supera 500 000 MAD)
- Anticipar las cesiones futuras estructurando correctamente los estatutos
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Los derechos de registro implican plazos estrictos, cálculos precisos y un conocimiento profundo de las exoneraciones aplicables. En Upsilon Consulting, nuestros expertos contables se encargan de la totalidad de sus formalidades: desde la redacción de los actos hasta su registro en SIMPL.
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Preguntas frecuentes
¿Los derechos de registro sobre la constitución de sociedad siguen exonerados en 2026?
Desde la Ley de Finanzas para 2018, están exentos los actos de constitución y aumento de capital mediante aportaciones puras y simples en efectivo, incorporación de créditos en cuentas corrientes de socios, beneficios o reservas. La exención de aportaciones en especie puras y simples, valoradas por un comisario de aportaciones habilitado para ejercer como auditor de cuentas, se refiere a la constitución del capital. Sin exención, el derecho es de 1.000 DH si el capital suscrito por la aportación no supera 500.000 DH; por encima, es del 0,5 %, con mínimo de 1.000 DH. El pasivo que grava las aportaciones queda sujeto a los derechos de transmisión según los bienes, salvo exención específica.
¿Cuál es el tipo aplicable a la cesión de participaciones de una SRL?
Desde la LF 2026, la cesión de participaciones (o de acciones de SA/SAS) de una sociedad ordinaria está exonerada de derechos de registro, mediante presentación de un certificado de no preponderancia inmobiliaria. En cambio, las cesiones de participaciones o acciones de sociedades con preponderancia inmobiliaria (no cotizadas) siguen sujetas al tipo del 5 % aplicado al precio de cesión, o al valor venal si este es superior al precio declarado.
¿Cómo evitar las penalidades por retraso?
El medio más seguro es confiar el seguimiento de las formalidades de registro a su experto contable. Este dispone de las herramientas y del acceso a la plataforma SIMPL para registrar los actos dentro del plazo de 30 días. En caso de fuerza mayor, se puede dirigir una solicitud graciosa de condonación de las penalidades a la administración fiscal.
