Un non-résident qui cède des parts dans une société marocaine ou un bien immobilier situé au Maroc est soumis à des régimes fiscaux spécifiques. Entre imposition du profit net de cession de titres (IS pour les personnes morales, IR à 20 % pour les personnes physiques), TPI de 20 % et conventions fiscales internationales, le traitement des plus-values internationales exige une maîtrise fine du droit fiscal marocain et des accords bilatéraux. Ce guide détaille les règles applicables en 2026, y compris la notion de prépondérance immobilière.
Cession de parts ou actions par un non-résident
Le principe : imposition du profit net par voie de déclaration
Les plus-values réalisées par des personnes non résidentes lors de la cession de parts sociales ou d’actions de sociétés marocaines sont imposables au Maroc. Contrairement à une idée répandue, il n’existe pas de retenue à la source libératoire de 15 % assise sur le montant brut de la cession : l’imposition porte sur le profit net (différence entre prix de cession et prix d’acquisition) et s’effectue par voie de déclaration. Une personne morale non résidente est imposée à l’impôt sur les sociétés ; une personne physique non résidente est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 20 % sur le profit net (Art. 73-II CGI). Les profits de cession de valeurs mobilières cotées en bourse sont exonérés, hors sociétés à prépondérance immobilière (Art. 6-I-A CGI).
Le non-résident cédant souscrit la déclaration et acquitte l’impôt correspondant. L’application de l’impôt s’effectue toujours sous réserve des stipulations de la convention fiscale liant le Maroc à l’État de résidence du cédant.
Champ d’application
Sont concernées toutes les cessions de titres de participation — parts de SARL, actions de SA, parts de SNC — dès lors que la société dont les titres sont cédés est de droit marocain ou dispose de son siège social au Maroc. Le fait que la cession intervienne à l’étranger (par exemple entre deux non-résidents) ne change pas la territorialité de l’impôt : c’est la localisation de la société émettrice qui détermine le droit d’imposer du Maroc.
Plus-values immobilières des non-résidents
Taxe sur les profits immobiliers (TPI)
L’article 61-II du CGI soumet les profits réalisés par les non-résidents lors de la cession de biens immobiliers situés au Maroc à la taxe sur les profits immobiliers (TPI). Le taux applicable est de 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de cession.
Le profit net est déterminé par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, ce dernier étant revalorisé par application de coefficients publiés annuellement par l’administration fiscale. Les frais d’acquisition forfaitaires (15 % du prix d’acquisition) et les dépenses d’investissement justifiées viennent en déduction.
Obligations déclaratives
Le non-résident cédant doit déposer une déclaration de profit immobilier dans les 30 jours suivant la cession auprès de l’administration fiscale compétente. Le notaire instrumentaire est solidairement responsable du paiement de la TPI et doit procéder à la consignation du montant correspondant.
Prépondérance immobilière : l’article 61 bis du CGI
Définition et portée
L’article 61 bis du CGI introduit la notion de société à prépondérance immobilière. Une société est réputée à prépondérance immobilière lorsque son actif est constitué, à plus de 50 %, de biens immobiliers ou de droits réels immobiliers non affectés à l’exploitation.
La cession de parts ou actions d’une telle société — qu’il s’agisse d’une SCI, d’une SARL ou de toute autre forme — est assimilée fiscalement à une cession immobilière. En conséquence, c’est le régime de la TPI (20 % du profit net, minimum 3 %) qui s’applique, et non le régime de droit commun d’imposition du profit net de cession de titres.
Précisions de la note circulaire DGI 2024
La Direction Générale des Impôts a publié en 2024 une note circulaire clarifiant les critères d’appréciation de la prépondérance immobilière. Celle-ci précise que l’évaluation de l’actif immobilier doit se faire en valeur vénale à la date de la cession, et non en valeur comptable nette. Cette interprétation étend significativement le champ d’application du dispositif, car de nombreuses sociétés dont les immeubles sont largement amortis comptablement restent à prépondérance immobilière en valeur de marché.
Conventions fiscales internationales
Le modèle OCDE : article 13
L’article 13 du modèle de convention OCDE, repris dans la plupart des conventions signées par le Maroc, établit les règles de répartition du droit d’imposer les plus-values :
- Biens immobiliers : l’État de situation de l’immeuble conserve le droit d’imposer (paragraphe 1).
- Actions et parts sociales : en principe, seul l’État de résidence du cédant peut imposer la plus-value (paragraphe 5).
- Sociétés à prépondérance immobilière : exception majeure — l’État de situation des immeubles retrouve le droit d’imposer lorsque les titres cédés tirent plus de 50 % de leur valeur de biens immobiliers (paragraphe 4).
Tableau synthétique
| Type de plus-value | Taux au Maroc | Convention applicable |
|---|---|---|
| Cession actions/parts (société non immobilière) | IS (PM) ou IR 20 % (PP) sur le profit net ; valeurs cotées exonérées | État de résidence impose — le Maroc renonce si convention |
| Cession immobilière directe | TPI 20 % profit net (min. 3 %) | État de situation impose — le Maroc conserve le droit |
| Cession parts société à prépondérance immobilière | TPI 20 % profit net (min. 3 %) | État de situation impose — le Maroc conserve le droit |
Crédit d’impôt et élimination de la double imposition
Lorsque le Maroc conserve le droit d’imposer, l’État de résidence du cédant accorde généralement un crédit d’impôt égal à l’impôt payé au Maroc, dans la limite de l’impôt dû dans cet État sur le même revenu. Le mécanisme varie selon les conventions : méthode d’imputation ordinaire (la plus fréquente) ou méthode d’exemption avec progressivité.
Cas pratique : non-résident français cédant des parts de SCI marocaine
M. Dupont, résident fiscal français, détient 100 % des parts d’une SCI marocaine propriétaire d’un appartement à Casablanca. Il cède ses parts pour 2 000 000 MAD. Le prix d’acquisition revalorisé s’établit à 1 200 000 MAD.
Au Maroc : la SCI étant à prépondérance immobilière, la cession est assimilée à une cession immobilière. Le profit net est de 800 000 MAD. La TPI s’élève à 160 000 MAD (20 % de 800 000), supérieure au minimum de 60 000 MAD (3 % de 2 000 000). M. Dupont doit 160 000 MAD au Trésor marocain.
En France : au titre de la convention franco-marocaine (article 13 § 4), la France reconnaît le droit d’imposer du Maroc. M. Dupont déclare la plus-value en France mais bénéficie d’un crédit d’impôt égal à l’impôt marocain, éliminant ainsi la double imposition.
Optimiser la gestion de vos plus-values internationales
La fiscalité des plus-values internationales au Maroc se situe à l’intersection du droit interne et des conventions bilatérales. La qualification de l’opération — cession mobilière classique ou cession à prépondérance immobilière — détermine à la fois le taux applicable et le droit d’imposer. Un accompagnement spécialisé permet de sécuriser le traitement fiscal et de mobiliser les crédits d’impôt conventionnels.
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