Un non-résident qui cède des parts dans une société marocaine ou un bien immobilier situé au Maroc est soumis à des régimes fiscaux spécifiques. Entre imposition du profit net de cession de titres (IS pour les personnes morales, IR à 15 % ou 20 % pour les personnes physiques), IR de 20 % sur les profits fonciers (minimum 3 % du prix) et conventions fiscales internationales, le traitement des plus-values internationales exige une maîtrise fine du droit fiscal marocain et des accords bilatéraux. Ce guide détaille les règles applicables en 2026, y compris la notion de prépondérance immobilière.
Cession de parts ou actions par un non-résident
Le principe : imposition du profit net
Les plus-values réalisées par des personnes non résidentes lors de la cession de parts sociales ou d’actions de sociétés marocaines sont imposables au Maroc. Contrairement à une idée répandue, il n’existe pas de retenue à la source libératoire de 15 % assise sur le montant brut de la cession : l’imposition porte sur le profit net (différence entre prix de cession et prix d’acquisition). Une personne morale non résidente est imposée à l’impôt sur les sociétés ; elle est exonérée sur les plus-values de cession de valeurs cotées à la Bourse de Casablanca, hors sociétés à prépondérance immobilière (Art. 6-I-A-10° CGI). Une personne physique non résidente est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 15 % pour les actions cotées et les OPCVM actions et de 20 % pour les titres non cotés (Art. 73-II), avec l’exonération des cessions annuelles n’excédant pas 30 000 DH (Art. 68-II).
Pour les titres inscrits en compte chez un intermédiaire financier habilité, l’impôt est retenu à la source par celui-ci (Art. 174-II-B). Pour les titres non inscrits en compte, le cédant verse l’impôt dans les 30 jours de chaque cession et dépose une déclaration annuelle avant le 1er avril de l’année suivante (Art. 84-I et 173-I, LF 2026). L’application de l’impôt s’effectue toujours sous réserve des stipulations de la convention fiscale liant le Maroc à l’État de résidence du cédant.
Champ d’application
Sont concernées toutes les cessions de titres de participation — parts de SARL, actions de SA, parts de SNC — dès lors que la société dont les titres sont cédés est de droit marocain ou dispose de son siège social au Maroc. Le fait que la cession intervienne à l’étranger (par exemple entre deux non-résidents) ne change pas la territorialité de l’impôt : c’est la localisation de la société émettrice qui détermine le droit d’imposer du Maroc.
Plus-values immobilières des non-résidents
Impôt sur le revenu au titre des profits fonciers
L’article 61-II du CGI range parmi les profits fonciers imposables les profits réalisés lors de la cession de biens immobiliers situés au Maroc, quelle que soit la résidence du cédant. Pour une personne physique, le profit est soumis à l’impôt sur le revenu au taux de 20 % du profit net (Art. 73-II-F-6°), avec un minimum d’imposition de 3 % du prix de cession (Art. 144-II-1°) ; une société non résidente est soumise à l’IS.
Le profit net est déterminé par la différence entre le prix de cession, diminué des frais de cession, et le prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition (forfait de 15 % à défaut de justification d’un montant supérieur) et des dépenses d’investissement justifiées, l’ensemble étant réévalué par le coefficient calculé par l’administration pour l’année d’acquisition (Art. 65).
Obligations déclaratives
Le non-résident cédant doit déposer une déclaration de profit foncier et verser l’impôt dans les 30 jours suivant la cession auprès du receveur de l’administration fiscale (Art. 83 et 173-I). Sauf opération exonérée, s’il ne déclare pas sur la base d’une attestation de liquidation obtenue par la demande d’avis préalable (Art. 234 quinquies), il verse à titre provisoire la différence entre l’impôt déclaré et 5 % du prix de cession. En cas de dissimulation du prix reconnue par les parties, l’acquéreur est solidairement responsable des droits éludés (Art. 181).
Prépondérance immobilière : l’article 61-II du CGI
Définition et portée
L’article 61-II du CGI définit la société à prépondérance immobilière comme toute société dont l’actif brut est constitué pour 50 % au moins de sa valeur, déterminée à l’ouverture de l’exercice au cours duquel intervient la cession, par des immeubles ou par des titres de sociétés immobilières transparentes ou d’autres sociétés à prépondérance immobilière. Les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation ou au logement de son personnel ne sont pas pris en compte. Seules les cessions de titres de sociétés non cotées en bourse sont visées.
La cession de parts ou actions d’une telle société — qu’il s’agisse d’une SCI, d’une SARL ou de toute autre forme — est assimilée fiscalement à une cession immobilière. En conséquence, c’est le régime des profits fonciers (IR de 20 % du profit net, minimum 3 % du prix de cession) qui s’applique, et non le régime de droit commun d’imposition du profit net de cession de titres.
Précisions de la note circulaire n° 733 (LF 2023)
La note circulaire n° 733 relative à la loi de finances 2023 précise que la proportion de 50 % s’apprécie sur le total de l’actif brut, et non plus sur le seul actif immobilisé, à l’ouverture de l’exercice de la cession. Les immeubles inscrits en stock sont donc pris en compte. Cette redéfinition, applicable aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2023, élargit le champ du dispositif, notamment pour les sociétés de promotion ou de détention dont les immeubles figurent en stock.
Conventions fiscales internationales
Le modèle OCDE : article 13
L’article 13 du modèle de convention OCDE, repris dans la plupart des conventions signées par le Maroc, établit les règles de répartition du droit d’imposer les plus-values :
- Biens immobiliers : l’État de situation de l’immeuble conserve le droit d’imposer (paragraphe 1).
- Actions et parts sociales : en principe, seul l’État de résidence du cédant peut imposer la plus-value (paragraphe 5).
- Sociétés à prépondérance immobilière : exception majeure — l’État de situation des immeubles retrouve le droit d’imposer lorsque les titres cédés tirent plus de 50 % de leur valeur de biens immobiliers (paragraphe 4).
Tableau synthétique
| Type de plus-value | Taux au Maroc | Convention applicable |
|---|---|---|
| Cession actions/parts (société non immobilière) | IS (PM ; valeurs cotées exonérées) ou IR 15 % (titres cotés) / 20 % (non cotés) pour les PP, sur le profit net | État de résidence impose — le Maroc renonce si convention |
| Cession immobilière directe | IR profits fonciers 20 % du profit net (min. 3 %) ; IS pour les sociétés | État de situation impose — le Maroc conserve le droit |
| Cession parts société à prépondérance immobilière | IR profits fonciers 20 % du profit net (min. 3 %) | État de situation impose — le Maroc conserve le droit |
Crédit d’impôt et élimination de la double imposition
Lorsque le Maroc conserve le droit d’imposer, l’État de résidence du cédant accorde généralement un crédit d’impôt égal à l’impôt payé au Maroc, dans la limite de l’impôt dû dans cet État sur le même revenu. Le mécanisme varie selon les conventions : méthode d’imputation ordinaire (la plus fréquente) ou méthode d’exemption avec progressivité.
Cas pratique : non-résident français cédant des parts de SCI marocaine
M. Dupont, résident fiscal français, détient 100 % des parts d’une SCI marocaine propriétaire d’un appartement à Casablanca. Il cède ses parts pour 2 000 000 MAD. Le prix d’acquisition revalorisé s’établit à 1 200 000 MAD.
Au Maroc : la SCI étant à prépondérance immobilière, la cession est assimilée à une cession immobilière. Le profit net est de 800 000 MAD. L’IR au titre des profits fonciers s’élève à 160 000 MAD (20 % de 800 000), supérieur au minimum de 60 000 MAD (3 % de 2 000 000). M. Dupont doit 160 000 MAD au Trésor marocain.
En France : la convention franco-marocaine ne reprend pas la numérotation du modèle OCDE ; son article 24 réserve en principe l’imposition des profits de cession de valeurs mobilières à l’État du domicile du cédant (NC 737). Le traitement des parts d’une société à prépondérance immobilière doit donc être vérifié au regard du texte de la convention avant de retenir le droit d’imposer du Maroc et le mécanisme d’élimination de la double imposition applicable en France.
Optimiser la gestion de vos plus-values internationales
La fiscalité des plus-values internationales au Maroc se situe à l’intersection du droit interne et des conventions bilatérales. La qualification de l’opération — cession mobilière classique ou cession à prépondérance immobilière — détermine à la fois le taux applicable et le droit d’imposer.
Lire également
