باختصار: تخضع الضريبة على القيمة المضافة العقارية بالمغرب لنظام خاص بالمنعشين العقاريين والمجزئين. يُحسب الأساس الضريبي وفق صيغة ثمن البيع − تكلفة الأرض، وتوجد إعفاءات مهمة للسكن الاجتماعي. راجعوا أدلتنا حول الضريبة على القيمة المضافة بالمغرب والتسليم الذاتي وتأهيل TVA لمزيد من التوضيح.
نطاق تطبيق الضريبة على القيمة المضافة العقارية
تُخضع المادة 89-I-4° من المدونة العامة للضرائب (CGI) إلزامياً للضريبة على القيمة المضافة الأشغال العقارية وعمليات التجزئة والإنعاش العقاري التي يقوم بها أي شخص طبيعي أو معنوي، بغض النظر عن الشكل القانوني للمقاولة، متى كان العقار واقعاً بالمغرب.
وتشمل الأنشطة المعنية على وجه الخصوص:
- بناء العقارات بهدف بيعها، سواء تعلق الأمر بسكن أو مكاتب أو محلات تجارية.
- عمليات التجزئة المتمثلة في تقسيم أرض إلى بقع مجهزة ومعدة للبيع.
- عمليات التجديد الشامل المعتبرة بمثابة بناء جديد حين يُعيد المنعش هيكلة عقار بالكامل لإعادة بيعه.
وبذلك يُعد المنعش العقاري خاضعاً إلزامياً للضريبة على القيمة المضافة بمجرد ممارسته لهذه الأنشطة بصفة اعتيادية. ويتعين عليه التسجيل لدى الإدارة الضريبية وتحصيل الضريبة على كل عملية بيع.
الأساس الضريبي للمنعش العقاري (المادة 96)
يُشكل حساب الأساس الضريبي الخصوصية الجوهرية للضريبة على القيمة المضافة العقارية. فخلافاً للقطاعات الأخرى حيث يكون الأساس هو الثمن الإجمالي، يستفيد المنعش العقاري من خصم خاص بتكلفة الأرض.
الصيغة هي التالية:
أساس TVA = ثمن تفويت البناء (دون احتساب الضريبة) − ثمن الأرض المحيَّن
تُعتبر الأرض، بوصفها عقاراً غير مبني، عملاً مدنياً خارج نطاق الضريبة على القيمة المضافة. ولذلك لا تخضع للضريبة، ويسمح المشرع منطقياً بطرحها من الأساس الضريبي. ويُحيَّن ثمن الأرض (ثمن الاقتناء مضافاً إليه مصاريف التسجيل والمحافظة العقارية) في تاريخ البيع بالرجوع إلى المعاملات المنصوص عليها في المادة 65-II من المدونة العامة للضرائب (المادة 96-4°).
وعندما يكون العقار مخصصاً لغير البيع (كراء، استعمال شخصي)، يتكون أساس الضريبة من ثمن تكلفة البناء؛ وفي حالة تفويت عقار غير مقيد في حساب الأصول الثابتة قبل السنة الرابعة الموالية لسنة انتهاء الأشغال، يُعاد تقدير هذا الأساس الأولي حسب ثمن التفويت، دون أن يقل عن الأساس الأولي.
توضيحات مهمة حول العناصر المشمولة والمستبعدة:
- يشمل ثمن اقتناء الأرض ثمن الشراء مضافاً إليه رسوم التسجيل والمحافظة العقارية المرتبطة مباشرة بالاقتناء.
- إذا كانت الأرض مسجلة مسبقاً في ميزانية المقاولة (حصة عينية، إرث)، يُؤخذ بقيمتها المحاسبية الصافية أو قيمتها السوقية وقت القيد.
- تكاليف التجهيز (الطرق والشبكات والربط) لا تُخصم: فهي جزء من الأساس الضريبي لأنها تُعد تكلفة بناء.
لمعرفة المزيد عن قواعد الحساب، راجعوا دليلنا حول الأساس الضريبي للضريبة على القيمة المضافة بالمغرب.
الضريبة على القيمة المضافة للمجزئ
تخضع عمليات التجزئة والتجهيز للضريبة على القيمة المضافة بالمعدل العادي البالغ 20%. يشتري المجزئ أرضاً خاماً، ويقسمها إلى بقع، وينجز أشغال البنية التحتية (طرق، صرف صحي، كهرباء)، ثم يبيع البقع المجهزة.
يخضع الأساس الضريبي للمجزئ لقاعدة مختلفة:
أساس TVA = تكلفة أشغال التهيئة والتجهيز (المادة 96-5° من المدونة العامة للضرائب)
خلافاً للمنعش العقاري، لا يُفرض على المجزئ الضريبة على ثمن بيعه: فتفويت بقع الأراضي عمل مدني خارج نطاق الضريبة على القيمة المضافة. وحدها أشغال التهيئة والتجهيز (حفريات، مد قنوات الماء والصرف الصحي، كهربة، طرق، أتعاب الدراسات، إلخ) تتحمل الضريبة، على أساس تكلفتها دون احتساب الضريبة ودون ثمن الأرض:
- الأشغال المسندة إلى مقاولات أخرى: تُفوتر الضريبة من طرف المقاولين وتؤدى بين أيديهم؛ ويبقى المجزئ ملزماً بإيداع تصريحه لكنه لا يُطالب بالأداء إذا قدم، عند الحصول على شهادة المطابقة، عقود وفواتير الأشغال.
- الأشغال المنجزة من طرف المجزئ نفسه: يتصرف كمقاول عرضي ويُخضع للضريبة تسليماً لذاته على أساس ثمن تكلفة الأشغال، مع خصم الضريبة المتحملة على المشتريات وفق شروط القانون العام.
راجعوا مقالنا المخصص حول عمليات تجزئة الأراضي والضريبة على القيمة المضافة لمزيد من التفاصيل.
التسليم الذاتي العقاري
حين يبني المنعش عقاراً لاستعماله الخاص (مقر اجتماعي، سكن شخصي)، يُحقق تسليماً ذاتياً خاضعاً للضريبة على القيمة المضافة بموجب المادة 89-I-7° من المدونة العامة للضرائب.
يتمثل الأساس الضريبي للتسليم الذاتي في التكلفة الإجمالية لأشغال البناء، وتشمل:
- مواد البناء
- اليد العاملة
- أتعاب المهندس المعماري ومكتب الدراسات
- مصاريف الربط بالشبكات
لا تدخل تكلفة الأرض ضمن أساس التسليم الذاتي لأنها لا تُعد تكلفة بناء.
السكن الشخصي — خارج نطاق الضريبة على القيمة المضافة، خاضع للمساهمة الاجتماعية للتضامن: التسليم الذاتي لبناء سكن شخصي المنجز من طرف شخص طبيعي (أو شركة مدنية عقارية عائلية أو تعاونية أو جمعية مشار إليها في المادة 274) مستبعد من نطاق تطبيق الضريبة على القيمة المضافة بموجب المادة 89-I-7° من المدونة العامة للضرائب. وهو يخضع عوضاً عن ذلك لـالمساهمة الاجتماعية للتضامن على عمليات التسليم الذاتي لبناء السكن الشخصي (المواد 274 إلى 279 من المدونة العامة للضرائب): فحين لا تتجاوز المساحة المغطاة 300 م²، يكون الشخص الطبيعي معفى (لا تصريح ولا مساهمة، المادة 277) ؛ وفيما يفوق 300 م²، يكون البناء خاضعاً لهذه المساهمة، المحتسبة وفق جدول للمتر المربع (إلى غاية 200 درهم/م² بالنسبة للشطر الذي يفوق 300 م²).
للاطلاع على معالجة شاملة، راجعوا دليلنا حول التسليم الذاتي والضريبة على القيمة المضافة.
السكن الاجتماعي — إعفاء مع حق الخصم المادة 92-I-28°
وضع المشرع المغربي نظاماً جبائياً تحفيزياً للسكن الاجتماعي بهدف تيسير ولوج الأسر ذات الدخل المحدود إلى الملكية العقارية.
تمنح المادة 92-I-28° من المدونة العامة للضرائب إعفاءً مع حق الخصم (ADD) من الضريبة على القيمة المضافة للسكن الاجتماعي، شريطة استيفاء الشروط التالية:
- ثمن البيع لا يتجاوز 250 000 درهم دون احتساب الضريبة (المادة 92-I-28°)
- المساحة المغطاة بين 50 و80 م² (مساحة إجمالية تشمل الملحقات، وبالنسبة للشقة حصة الأجزاء المشتركة المحتسبة بنسبة 10% على الأقل — المادة 93-I-A)
- اتفاقية مبرمة مع الدولة، مشفوعة بدفتر تحملات، تتعلق ببرنامج لا يقل عن 500 سكن اجتماعي يُنجز خلال 5 سنوات على الأكثر (100 سكن في الوسط القروي) — المادة 247-XVI
- تخصيص السكن كـمسكن رئيسي للمقتني لمدة 4 سنوات، مضمون برهن لفائدة الدولة؛ ويُدفع مبلغ الضريبة على القيمة المضافة من طرف الدولة لفائدة المقتني (المادة 93-I)
الميزة مزدوجة بالنسبة للمنعش: لا يحتسب الضريبة على القيمة المضافة على المقتني (يُباع السكن بسعر في المتناول) مع احتفاظه بحق استرجاع الضريبة على القيمة المضافة المتحملة على مشترياته من مواد وخدمات ومدخلات أخرى.
النسبة المئوية المختلطة للمنعش
السكن الاجتماعي المعفى بموجب المادة 92-I-28° عملية معفاة مع حق الخصم: يُدرج رقم معاملاته في بسط النسبة المئوية للخصم (المادة 104-I)، شأنه شأن المبيعات الخاضعة. وبالتالي فإن المنعش الذي لا ينجز سوى عمليات خاضعة وسكن اجتماعي يحتفظ بحق خصم كامل.
ولا تُفرض النسبة المئوية للخصم (prorata) إلا عندما ينجز المنعش أيضاً عمليات خارج نطاق الضريبة (تفويت أراضٍ عارية مثلاً) أو معفاة دون حق الخصم (المادة 91). وتُحسب حينئذ كنسبة بين، في البسط، رقم المعاملات الخاضع (بما فيه العمليات المعفاة بموجب المادتين 92 و94، مع الضريبة الافتراضية)، وفي المقام، نفس المبلغ مضافاً إليه رقم المعاملات خارج النطاق أو المعفى دون حق الخصم. وتُحدد النسبة في نهاية كل سنة مدنية وتُطبق في السنة الموالية، مع تسوية على الأصول الثابتة في حالة تغير يفوق خمس نقاط (المادة 104-II-1°).
وعندما تضم المقاولة قطاعات نشاط منظمة بشكل مختلف من حيث الضريبة على القيمة المضافة، تسمح لها المادة 104-I بتحديد نسبة مئوية مستقلة لكل قطاع (التقطيع القطاعي)، وهو ما يفترض محاسبة تمكّن من عزل عمليات كل قطاع (المادة 118-2°).
راجعوا مقالنا حول النسبة المئوية لخصم الضريبة على القيمة المضافة لإتقان هذه الآلية.
مثال رقمي
لنأخذ حالة منعش يبيع شقة فاخرة:
| العنصر | المبلغ (درهم) |
|---|---|
| ثمن البيع المتفق عليه | 2 000 000 |
| تكلفة اقتناء الأرض | 500 000 |
| أساس الضريبة على القيمة المضافة | 1 500 000 |
| TVA بنسبة 20% | 300 000 |
| الثمن شاملاً الضريبة الذي يؤديه المقتني | 2 300 000 |
تفصيل الثمن شاملاً الضريبة: الأرض (500 000 درهم) + البناء والهامش (1 500 000 درهم) + الضريبة على القيمة المضافة (300 000 درهم).
إذا تحمل هذا المنعش نفسه 900 000 درهم دون ضريبة كتكاليف بناء، فإن الضريبة القابلة للاسترجاع على هذه التكاليف تبلغ 180 000 درهم. وبالتالي فإن الضريبة الصافية الواجب أداؤها للخزينة هي 300 000 − 180 000 = 120 000 درهم.
الالتزامات التصريحية للمنعش
يتعين على المنعش العقاري الخاضع للضريبة على القيمة المضافة الامتثال للالتزامات التالية:
- التصريح الدوري: شهري إذا تجاوز رقم المعاملات 1 000 000 درهم، فصلي دون هذا الحد.
- فوترة مطابقة: كل عملية بيع يجب أن تكون مصحوبة بفاتورة تتضمن ثمن الأرض وأساس الضريبة ومبلغها.
- حفظ الوثائق المبررة: عقود اقتناء الأرض، فواتير المقاولين من الباطن، عقود البيع، لمدة 10 سنوات.
- شهادة ثمن الأرض: يتعين على المنعش إثبات تكلفة اقتناء الأرض بالعقد التوثيقي أو عقد البيع المسجل.
للاطلاع على صورة شاملة، راجعوا دليلنا حول الالتزامات التصريحية للضريبة على القيمة المضافة بالمغرب.
النصوص المرجعية: المدونة العامة للضرائب (CGI)، المواد 89-I-4°، 92-I-28°، 96؛ المذكرة الدورية 717.
أدوات: تأهيل TVA المغرب
الأسئلة الشائعة
كيف يُحسب الأساس الضريبي للضريبة على القيمة المضافة للمنعش العقاري بالمغرب؟
يساوي الأساس الضريبي ثمن البيع مطروحاً منه تكلفة اقتناء الأرض (المادة 96 من المدونة العامة للضرائب). وحدها القيمة المضافة من خلال البناء تخضع للضريبة بنسبة 20%. أما الأرض، بوصفها عملاً مدنياً، فتبقى خارج نطاق الضريبة على القيمة المضافة.
هل السكن الاجتماعي معفى من الضريبة على القيمة المضافة بالمغرب؟
نعم، تمنح المادة 92-I-28° من المدونة العامة للضرائب إعفاءً مع حق الخصم للسكن الاجتماعي الذي لا يتجاوز ثمن بيعه 250 000 درهم دون احتساب الضريبة وتتراوح مساحته المغطاة بين 50 و80 م². ويتعين على المنعش أن يكون قد أبرم اتفاقية مع الدولة (المادة 247-XVI) وعلى المقتني أن يلتزم بتخصيص السكن لسكناه الرئيسية لمدة 4 سنوات، على أن تدفع الدولة مبلغ الضريبة على القيمة المضافة لفائدته (المادة 93-I).
هل يتعين على المجزئ تحصيل الضريبة على القيمة المضافة على بقع الأراضي؟
تدخل عمليات التجزئة في نطاق الضريبة على القيمة المضافة (المادة 89-I-4°)، لكن الضريبة لا تُحتسب على ثمن بيع البقع: فبيع الأرض، حتى وإن كانت مجهزة، عمل مدني خارج النطاق. ويتكون الأساس الضريبي من تكلفة أشغال التهيئة والتجهيز (المادة 96-5°)، الخاضعة بنسبة 20%. وعندما تُسند هذه الأشغال إلى مقاولات أخرى، تؤدى الضريبة بين أيديها؛ وعندما ينجزها المجزئ بنفسه، يُخضع للضريبة تسليماً لذاته على أساس ثمن تكلفتها.
اقرأ أيضاً:
