باختصار: TVA على العمليات العقارية بالمغرب تُطبق بنسبة 20% على الأشغال العقارية وتجزئة الأراضي والترويج العقاري وفق المدونة العامة للضرائب. السكن الاجتماعي يستفيد من إعفاء والتسليم الذاتي للأفراد معفى حتى 300 م².
تشكل TVA على العمليات العقارية بالمغرب جانباً أساسياً من الجبايات العقارية. وتُخضع المدونة العامة للضرائب (CGI) لـ TVA العمليات المتعلقة بالعقارات، سواء تعلق الأمر بالبناء أو التجزئة أو الترويج. وفهم نظام TVA المطبق على كل نوع من العمليات العقارية ضروري لكل مهني في القطاع.
تهم TVA على العمليات العقارية بالمغرب أساساً ثلاثة أنواع من العمليات:
- أولاً، عمليات الأشغال العقارية؛
- ثانياً، عمليات تجزئة الأراضي؛
- ثالثاً، عمليات الترويج العقاري.
TVA على العمليات العقارية بالمغرب: الأشغال العقارية
مقاولو الأشغال العقارية هم أشخاص ينجزون عمليات تستوفي الشروط التالية:
- أولاً، تُنجز العملية بواسطة مقاولة تتوفر على المستخدمين والمعدات اللازمة؛
- ثانياً، يستعمل المقاول مواد وأدوات خاصة به؛
- وأخيراً، تسمح هذه المواد ببناء أو إصلاح أو صيانة العقارات.
وعلاوة على ذلك، يمكن لمقاول الأشغال العقارية أن يمارس في إطار مهني أو ببساطة بصفة عرضية. في الحالة الأولى، يكون من الضروري تأسيس مقاولة. وفي الحالة الثانية، يكفي التوفر على رقم تعريف ضريبي.
تدخل هذه الأشغال في نطاق تطبيق TVA. وتخضع للضريبة كجميع تقديمات الخدمات. وتُحسب TVA على هذه العمليات بنسبة 20%.
الوعاء الضريبي للأشغال العقارية
يشمل الوعاء الضريبي المبلغ الإجمالي للأشغال المفوترة، بما في ذلك توريد المواد واليد العاملة والمصاريف التابعة. وعندما يوفر المقاول المواد واليد العاملة، تُطبق TVA على مجموع الصفقة. وفي المقابل، إذا وفر صاحب المشروع المواد، لا تُطبق TVA إلا على تقديم الخدمة.
عمليات التجزئة
تكتسي أشغال تهيئة وتجهيز الأراضي المعدة للبناء طابعاً عقارياً. وتدخل في إطار TVA على العمليات العقارية.
تتمثل أشغال تهيئة وتجهيز الأراضي المعدة للبناء في إعداد أرض للبناء. وتشمل هذه الأشغال أنشطة متنوعة كتسوية الأرض وإنشاء أنظمة الصرف وتركيب شبكات الماء والكهرباء والاتصالات، وكذا بناء الطرق والأرصفة لجعل الأرض صالحة للبناء.
الطابع العقاري لأشغال التجهيز
بالمغرب، تُعتبر هذه الأشغال ذات طابع عقاري لعدة أسباب. أولاً، ترتبط ارتباطاً وثيقاً بالأرض ذاتها، مما يزيد من قيمتها ووظيفتها. ثانياً، بمجرد إنجازها، لا يمكن نقل هذه الأشغال أو إزالتها دون إلحاق ضرر كبير بالأرض، مما يؤكد طبيعتها العقارية الدائمة.
معالجة TVA على أشغال التهيئة
في سياق TVA بالمغرب، لهذا التصنيف آثار مباشرة على كيفية فرض الضريبة على هذه الأشغال. وتتبع TVA المطبقة على أشغال تهيئة وتجهيز الأراضي المعدة للبناء عموماً القواعد المعمول بها بالنسبة للمعاملات العقارية في البلاد.
- نسبة TVA: تخضع أشغال التهيئة والتجهيز لنسبة TVA على العمليات العقارية بقدر 20%، وفق التشريع الضريبي المغربي.
- حق الخصم: يمكن للمنعشين أو المقاولات المنجزة لهذه الأشغال أن يكونوا مؤهلين لخصم TVA المؤداة على التكاليف المرتبطة بهذه التهيئات. غير أن قابلية الخصم مشروطة باحترام القواعد والإجراءات المحددة من طرف الإدارة الضريبية المغربية. وعند انتهاء الأشغال، تُحسب TVA على أشغال التهيئة العقارية على تكلفة التجهيز. وتُؤدى TVA على الفرق بين TVA المحسوبة وTVA المخصومة.
الاعتبارات الضريبية
يؤثر تصنيف أشغال التجهيز باعتبارها ذات طابع عقاري ليس فقط على معالجة TVA، ولكن أيضاً على جوانب ضريبية أخرى كرسوم التسجيل والضرائب العقارية. ويجب على المنعشين العقاريين والبنائين إذن التحلي بالعناية في تخطيط وتنفيذ هذه الأشغال، مع مراعاة الآثار الضريبية والتنظيمية.
TVA على العمليات العقارية بالمغرب: الترويج العقاري
تُعرف المادة 89-II-5° من CGI المنعش العقاري بأنه كل شخص يستوفي الشروط التالية:
- أولاً، لا يتوفر على صفة مقاول أشغال عقارية؛
- ثانياً، يقوم أو يجعل غيره يقوم بتشييد عقار أو عدة عقارات؛
- وأخيراً، تكون هذه العقارات معدة للبيع أو الكراء.
وتخضع هذه العملية لـ TVA سواء أنجزها المنعش مباشرة أو بصفته صاحب المشروع. وتحدد نسبة TVA على هذه العمليات في 20%.
استرداد TVA بالنسبة للمنعشين العقاريين
يستفيد المنعش العقاري من حق خصم TVA المؤداة في المدخلات على مشترياته وأعبائه. ويشمل ذلك TVA على مواد البناء وأتعاب المهندس المعماري والدراسات التقنية ومصاريف الحفر وجميع المدخلات المرتبطة بالمشروع. وللاستفادة من هذا الحق، يجب على المنعش الاحتفاظ بجميع الفواتير المطابقة لمتطلبات CGI والتصريح بها في الآجال المحددة.
ويمكن استرداد TVA عندما يتجاوز مبلغ TVA القابلة للخصم مبلغ TVA المجمعة، لا سيما في مرحلة البناء قبل تسويق الوحدات.
التسليم الذاتي العقاري
يشكل التسليم الذاتي (LASM) عملية خاضعة لـ TVA. ويهم الأشخاص الذين يبنون عقاراً لاستعمالهم الخاص، دون المرور عبر عقد بيع. وينص CGI على أن التسليم الذاتي للبناءات يخضع لـ TVA بنسبة 20%.
إعفاء التسليم الذاتي بالنسبة للأفراد
تُعفى من TVA التسليمات الذاتية لبناءات السكن الشخصي المنجزة من طرف أشخاص طبيعيين، شريطة ألا تتجاوز المساحة المغطاة 300 متر مربع. ويجب أن يتعلق البناء بوحدة سكنية غير قابلة للتجزئة، وأن يتوفر على رخصة بناء، وأن يُخصص للسكن الرئيسي لمدة لا تقل عن أربع سنوات.
في المقابل، يبقى التسليم الذاتي المنجز من طرف الشركات المدنية العقارية (SCI) والتعاونيات السكنية والجمعيات خاضعاً لـ TVA أياً كانت المساحة.
الكراء العقاري: مؤثث مقابل غير مؤثث
يختلف نظام TVA حسب طبيعة الكراء العقاري. فالكراء غير المؤثث للاستعمال السكني معفى من TVA. في المقابل، الكراء المؤثث أو الكراء للاستعمال المهني يدخل في نطاق تطبيق TVA بنسبة 20%.
الحالة الخاصة للكراء مع خدمات
تخضع الإيجارات المصحوبة بتقديمات خدمات (الفندقة، الإقامات السياحية، الكراء الموسمي المؤثث) بشكل منهجي لـ TVA. والنسبة المطبقة هي 10% بالنسبة لعمليات الإيواء السياحي، وفقاً لأحكام CGI.
الإعفاءات المتعلقة بالسكن الاجتماعي
يستفيد السكن الاجتماعي من نظام ضريبي تفضيلي بالمغرب. فبرامج السكن التي لا يتجاوز ثمن بيعها 250,000 درهم والتي تتراوح مساحتها المغطاة بين 50 و80 متر مربع تستفيد من إعفاء من TVA.
ويجب على المنعش العقاري الذي ينخرط في برنامج سكن اجتماعي إبرام اتفاقية مع الدولة. وفي المقابل، يستفيد من إعفاء من TVA ومن الضريبة على الشركات أو الضريبة على الدخل، وكذا من رسوم التسجيل والرسم المهني.
ومُددت الإعفاءات لفائدة هيئات السكن الاجتماعي حتى 31 دجنبر 2027 بموجب أحكام قانون المالية.
التفاعل مع الضريبة على الأرباح العقارية (TPI)
لا يجب الخلط بين TVA على العمليات العقارية والضريبة على الأرباح العقارية (TPI). فـ TPI ضريبة على الدخل تُفرض على القيمة الزائدة المحققة عند تفويت عقار. وتحدد نسبة TPI في 20% من الربح الصافي، بحد أدنى 3% من ثمن التفويت.
ومن المهم الإشارة إلى أن TVA وTPI ضريبتان مختلفتان يمكن أن تُطبقا في آن واحد. فمثلاً، المنعش الذي يبيع شقة جديدة سيكون مديناً بـ TVA بنسبة 20% على ثمن البيع، بينما المقتني الذي سيعيد بيع نفس العقار سيخضع لـ TPI على القيمة الزائدة المحققة.
الالتزامات التصريحية
تُصرح وتُؤدى TVA بالمغرب على بوابة SIMPL TVA. ويجب على المنعشين العقاريين ومقاولي الأشغال احترام الالتزامات التالية:
- تصريح شهري أو فصلي: حسب النظام المطبق، يجب إيداع تصريح TVA كل شهر (رقم معاملات يتجاوز 1,000,000 درهم) أو كل فصل؛
- فوترة مطابقة: يجب أن تذكر كل فاتورة نسبة TVA والمبلغ دون احتساب الضريبة والمبلغ شاملاً جميع الضرائب؛
- مسك محاسبة منتظمة: يجب على الخاضعين مسك محاسبة تسمح بتبرير الخصومات المنجزة.
مثال عملي
منعش عقاري يبني عمارة من 10 شقق بالدار البيضاء. تبلغ التكلفة الإجمالية للبناء 5,000,000 درهم دون احتساب الضريبة. وتبلغ TVA القابلة للخصم على المشتريات والأعباء 1,000,000 درهم (5,000,000 × 20%). ويبيع المنعش الشقق بمجموع 8,000,000 درهم دون احتساب الضريبة. وتبلغ TVA المجمعة 1,600,000 درهم (8,000,000 × 20%). وتبلغ TVA الواجب أداؤها للخزينة 600,000 درهم (1,600,000 - 1,000,000).
إصلاح TVA: قانون المالية 2025-2026
يتوقع الإصلاح التدريجي لـ TVA بالمغرب تقارباً نحو نسبتين رئيسيتين: نسبة عادية 20% ونسبة مخفضة 10%. وهذا الإصلاح، الذي أطلقه قانون المالية 2024، يُنشر تدريجياً حتى 2026.
بالنسبة للقطاع العقاري، تستفيد مشاريع السكن الاجتماعي أو الاقتصادي من نسبة مخفضة 10%، شريطة احترام شروط سقف ثمن البيع والمساحات. وعلاوة على ذلك، يُدخل قانون المالية 2026 رسم تسجيل إضافي بنسبة 2% على المعاملات العقارية عندما لا تكون وسائل الأداء مبررة أو قابلة للتتبع.
أسئلة شائعة
ما نسبة TVA على العمليات العقارية بالمغرب؟
نسبة TVA المطبقة على العمليات العقارية بالمغرب هي 20% بالنسبة لأشغال البناء وعمليات التجزئة ومبيعات العقارات الجديدة المنجزة من طرف المنعشين العقاريين. غير أن عمليات الإيواء السياحي (فنادق، إقامات سياحية) تستفيد من نسبة مخفضة 10%.
هل يخضع الأفراد لـ TVA على بناء سكنهم؟
يخضع الأفراد الذين يبنون سكنهم الشخصي مبدئياً لـ TVA بعنوان التسليم الذاتي (LASM). غير أن إعفاءً منصوصاً عليه عندما لا تتجاوز المساحة المغطاة 300 متر مربع، وعندما يُخصص السكن للسكنى الرئيسية ويبقى كذلك لمدة أربع سنوات على الأقل.
هل يخضع الكراء العقاري لـ TVA بالمغرب؟
الكراء غير المؤثث للاستعمال السكني معفى من TVA بالمغرب. في المقابل، يخضع الكراء المؤثث والكراء للاستعمال المهني والكراء المصحوب بتقديمات خدمات (الفندقة، الإقامات السياحية) لـ TVA. والنسبة المطبقة هي 20% بالنسبة للإيجارات المهنية و10% بالنسبة للإيواء السياحي.
كيف يمكن لمنعش عقاري استرداد TVA بالمغرب؟
يمكن للمنعش العقاري الخاضع لـ TVA استرداد الضريبة المثقلة لمشترياته من سلع وخدمات مرتبطة بنشاطه الخاضع عبر آلية حق الخصم. ويجب عليه لذلك التصريح بـ TVA المجمعة على مبيعاته (بنسبة 20%) وخصم TVA المؤداة في المدخلات على اقتناءاته (مواد البناء، تقديمات الخدمات، الأتعاب). وعندما يتجاوز رصيد TVA المتراكم TVA المستحقة، يمكن للمنعش طلب استرداد رصيد TVA لدى الإدارة الضريبية، شريطة تقديم المستندات المبررة المطابقة واحترام آجال الإيداع المنصوص عليها في المدونة العامة للضرائب.
المصدر: تحليل صلاح الدين يتيم، خبير محاسب — Upsilon Consulting
اقرأ أيضاً
TVA على تقديم الخدمات: دليل ضريبي
تأهيل TVA بالمغرب 2026 — أداة مجانية: حددوا في بضع نقرات ما إذا كانت عمليتكم خارج النطاق أو معفاة أو خاضعة، وبأي نسبة.
