باختصار: عمليات تقسيم الأراضي بالمغرب تخضع لـ TVA بسعر 20% على تكلفة أشغال التجهيز فقط وليس على سعر البيع الإجمالي. يجب التمييز بين المجزئ المحترف والمجزئ العرضي في الالتزامات التصريحية.
الضريبة على القيمة المضافة على عمليات تجزئة الأراضي بالمغرب
تُشكل عمليات تجزئة الأراضي محوراً رئيسياً في القطاع العقاري المغربي. ومن الناحية الضريبية، تكتسي أشغال التهيئة وتجهيز الأراضي المعدة للبناء طابعاً عقارياً وفق مفهوم الضريبة على القيمة المضافة. ويترتب عن هذا التوصيف آثار مهمة في مجال الفرض الضريبي والتصريح واسترجاع الضريبة على القيمة المضافة.
يُعرّف المدونة العامة للضرائب المجزئ بأنه “كل شخص يقوم بأشغال تهيئة أو تجهيز أراضٍ معدة للبناء بهدف بيعها كلياً أو جزئياً، كيفما كانت طريقة اقتنائها”.
هذا التعريف واسع بشكل خاص. فهو يشمل المجزئ المحترف، الذي يتخذ من هذا النشاط مهنته المعتادة، والمجزئ العرضي، أي المالك العقاري الذي يقوم بشكل استثنائي بتجهيز أرضه قبل إعادة بيعها.
تعريف عمليات التجزئة وفق القانون المغربي
تتمثل عمليات تجزئة الأراضي في مجموع الأشغال اللازمة لتحويل أرض خام إلى أرض صالحة للبناء مستعدة لاستقبال المباني. وتشمل هذه الأشغال عملياً:
- مد قنوات الماء والصرف الصحي؛
- التزويد بالكهرباء والربط بشبكات التوزيع؛
- تمديد كابلات الاتصالات (الهاتف، الألياف البصرية)؛
- بناء الطرق والمسالك؛
- بناء و/أو وضع الحواف والأرصفة؛
- تسوية الأراضي وتمهيدها؛
- إنشاء المساحات الخضراء والتجهيزات الجماعية؛
- بشكل عام، كل عملية تهدف إلى تحويل أرض خام إلى أرض صالحة للبناء.
تخضع أشغال التجهيز هذه للقانون 25-90 المتعلق بالتجزئات ومجموعات السكنى والتقسيمات، الذي يُلزم المجزئ باحترام معايير تعميرية دقيقة.
عمليات تجزئة الأراضي - المعالجة في مجال الضريبة على القيمة المضافة
تندرج عمليات التجزئة ضمن نطاق تطبيق الضريبة على القيمة المضافة. فالمادة 89 من المدونة العامة للضرائب تنص على ما يلي:
“I- تخضع للضريبة على القيمة المضافة: (…)
4°- الأشغال العقارية، وعمليات التجزئة والإنعاش العقاري؛ (…)”
غير أن هذه الضريبة على القيمة المضافة تعمل بشكل مختلف عن العمليات الخاضعة الأخرى. فبيع الأرض في حد ذاته يقع خارج نطاق تطبيق الضريبة على القيمة المضافة. وحدها أشغال التهيئة والتجهيز تخضع للضريبة.
معدل الضريبة على القيمة المضافة المطبق
معدل الضريبة على القيمة المضافة المطبق على عمليات تجزئة الأراضي هو المعدل العادي البالغ 20%. ويُطبق هذا المعدل على الأساس الخاضع للضريبة المحدد وفق المادة 96 من المدونة العامة للضرائب.
الأساس الخاضع للضريبة لعمليات تجهيز الأراضي
يتضمن “رقم المعاملات” الخاضع للضريبة، وفق المادة 96 من المدونة العامة للضرائب، بالنسبة لعمليات التجزئة، تكلفة أشغال التهيئة والتجهيز.
من الأهمية بمكان فهم أن الأساس الخاضع للضريبة لا يرتبط بسعر البيع الإجمالي للقطعة، بل فقط بتكلفة أشغال التجهيز. بمعنى آخر، يُستبعد ثمن اقتناء الأرض العارية من أساس حساب الضريبة على القيمة المضافة. وهذا التمييز جوهري: فهو يعني أن الضريبة على القيمة المضافة لا تفرض إلا على القيمة المضافة الناتجة عن أشغال التهيئة، وليس على القيمة العقارية.
مكونات الأساس الخاضع للضريبة
يتضمن الأساس الخاضع للضريبة لعمليات التجزئة خاصة:
- مصاريف الدراسات التقنية والطبوغرافية؛
- تكلفة المواد واللوازم المدمجة؛
- تكاليف اليد العاملة المباشرة؛
- مصاريف الربط بالشبكات العمومية؛
- أتعاب المهندسين المعماريين ومكاتب الدراسات؛
- مصاريف التسوية وإنشاء الطرق.
التمييز بين المجزئ المحترف والمجزئ العرضي
المجزئ المحترف
المجزئ المحترف هو من يمارس نشاط التجزئة بشكل اعتيادي ومتكرر. وهو مسجل في السجل التجاري ويتوفر على رقم تعريف ضريبي. ويخضع بقوة القانون للضريبة على القيمة المضافة ويجب عليه احترام جميع الالتزامات التصريحية والأدائية.
المجزئ العرضي
المجزئ العرضي هو المالك العقاري الذي يقوم بشكل استثنائي بتجهيز أرضه. ورغم أنه لا يمارس هذا النشاط بصفة اعتيادية، فإنه يبقى خاضعاً للضريبة على القيمة المضافة على أشغال التجهيز المنجزة. ويجب عليه الامتثال لالتزامات التصريح المنصوص عليها في المدونة العامة للضرائب.
الوضعية الضريبية لمالكي الأراضي المجزئين
يجب التمييز بين فئتين من مالكي الأراضي الذين يقومون بعمليات تجزئة الأراضي:
- أولئك الذين يقومون بهذه العمليات بأنفسهم؛
- أولئك الذين يعهدون بها إلى الغير.
عمليات تجزئة الأراضي المسندة إلى الغير
وفقاً للدورية 717، لا يطرح فرض الضريبة على هذه الأشغال أي صعوبة. فالمالك يتحمل في هذه الحالة الضريبة على القيمة المضافة على الأشغال التي يفوترها له المقاول. غير أنه يبقى خاضعاً لالتزام التصريح.
يفوتر المقاول الذي ينجز الأشغال الضريبة على القيمة المضافة بمعدل 20% على مبلغ خدماته. ويمكن للمالك، وفق شروط معينة، استرجاع هذه الضريبة المؤداة إذا كانت مرتبطة بعمليات خاضعة للضريبة.
عمليات تجزئة الأراضي المنجزة من طرف المالك نفسه
في هذه الحالة، يجب أن تكون أشغال التجهيز موضوع تسليم ذاتي من طرف المالك. ويخضع هذا التسليم للضريبة على القيمة المضافة.
يجب على المجزئ تحديد الأساس الخاضع للضريبة وفقاً لتكلفة أشغال التجهيز. وتتكون هذه التكلفة أساساً من المصاريف المتعلقة بالدراسات واللوازم المدمجة واليد العاملة.
الضريبة على القيمة المضافة على العمليات المرتبطة: التجهيز والبناء
بالإضافة إلى التجزئة بحد ذاتها، تخضع العمليات المرتبطة بها أيضاً للضريبة على القيمة المضافة. فأشغال التجهيز (ربط الماء والكهرباء والصرف الصحي) المفوترة من طرف مقدمي الخدمات تخضع للضريبة على القيمة المضافة بمعدل 20%.
عندما يلجأ المجزئ إلى مناولين لبناء الطرق والمساحات الخضراء أو التجهيزات الجماعية، فإن الضريبة على القيمة المضافة المفوترة من طرف هؤلاء المناولين قابلة للخصم وفق شروط القانون العام.
حالة خاصة: الأراضي المعدة للبناء
يُعتبر الشخص الذي يجهز أراضٍ ثم يشيد عليها عمارات منعشاً عقارياً. وفي هذه الحالة، يتم تحديد الأساس الخاضع للضريبة عند بيع العمارات. ويُفرض على المنعش العقاري الضريبة على سعر بيع العمارة، مع خصم ثمن اقتناء الأرض.
الإعفاءات: حالة السكن الاجتماعي
تنص المادة 92-I-28° من المدونة العامة للضرائب على إعفاء من الضريبة على القيمة المضافة لعمليات بناء السكن الاجتماعي، وفق شروط معينة. ويُعرّف السكن الاجتماعي بأنه سكن لا تتجاوز مساحته المغطاة 80 م² ولا يتجاوز ثمن بيعه 300,000 درهم دون احتساب الضريبة على القيمة المضافة.
وللاستفادة من هذا الإعفاء، يجب على المنعش إبرام اتفاقية مع الدولة والالتزام بإنجاز برنامج بناء لا يقل عن 150 سكناً اجتماعياً خلال فترة 5 سنوات. وتُصرف الضريبة على القيمة المضافة المعفاة لفائدة المقتني، شريطة أن يتم عقد البيع أمام الموثق.
استرجاع الضريبة على القيمة المضافة على تكاليف التجهيز
يحق للمجزئ الخاضع للضريبة على القيمة المضافة استرجاع الضريبة المتحملة على المصاريف المرتبطة مباشرة بنشاطه الخاضع. ويشمل هذا الاسترجاع خاصة:
- الضريبة على القيمة المضافة على مشتريات مواد البناء؛
- الضريبة على القيمة المضافة على خدمات مكاتب الدراسات؛
- الضريبة على القيمة المضافة على أشغال المناولة؛
- الضريبة على القيمة المضافة على المصاريف العامة المرتبطة بنشاط التجزئة.
يُمارس حق الخصم وفق الشروط المنصوص عليها في المواد من 101 إلى 105 من المدونة العامة للضرائب. وعندما ينجز المجزئ عمليات خاضعة وعمليات معفاة أو خارج النطاق في آن واحد، يجب عليه تطبيق النسبة المئوية للخصم.
التفاعل بين الضريبة على القيمة المضافة والضريبة على الأرباح العقارية (TPI)
الضريبة على الأرباح العقارية (TPI) هي ضريبة مستقلة عن الضريبة على القيمة المضافة. وتُفرض على الربح المحقق عند التفويت في ملكية عقارية. ويساوي الربح الخاضع للضريبة الفرق بين سعر البيع وتكلفة الاقتناء، مع إضافة مصاريف الاستثمار (بما فيها أشغال التجهيز).
من المهم ملاحظة أن الضريبة على القيمة المضافة والضريبة على الأرباح العقارية لا تختلطان. فالضريبة على القيمة المضافة تتعلق بأشغال التجهيز (نشاط اقتصادي)، في حين أن الضريبة على الأرباح العقارية تتعلق بالربح المحقق عند بيع الأرض المجزأة. لذا يجب على المجزئ أداء الضريبتين بشكل منفصل، لكل منهما أساسها الخاضع للضريبة وقواعد حسابها الخاصة.
يبلغ معدل الضريبة على الأرباح العقارية 20% على الربح الصافي، مع حد أدنى يبلغ 3% من سعر التفويت.
الالتزامات التصريحية والأدائية
يتعين على المجزئ احترام الالتزامات التالية في مجال الضريبة على القيمة المضافة:
- التصريح بالوجود: يجب على المجزئ التسجيل لدى الإدارة الضريبية خلال 30 يوماً من بداية نشاطه؛
- التصريح الدوري: يجب التصريح بالضريبة على القيمة المضافة شهرياً (نظام التصريح الشهري) أو كل ثلاثة أشهر حسب رقم المعاملات؛
- الأداء: تُؤدى الضريبة على القيمة المضافة المستحقة تلقائياً عند إيداع التصريح؛
- الفوترة: يجب على المجزئ تسليم فواتير مطابقة لمتطلبات المادة 145 من المدونة العامة للضرائب.
مثال تطبيقي لحساب الضريبة على القيمة المضافة على تجزئة
لنأخذ مثال مالك يقتني أرضاً بمساحة 10,000 م² بمبلغ 2,000,000 درهم ويقوم بأشغال تجهيز بمبلغ 1,500,000 درهم دون احتساب الضريبة. ويعيد بيع القطع بمبلغ إجمالي قدره 5,000,000 درهم.
- الأساس الخاضع للضريبة على القيمة المضافة: 1,500,000 درهم (تكلفة أشغال التجهيز)
- الضريبة على القيمة المضافة المستحقة: 1,500,000 × 20% = 300,000 درهم
- الضريبة على القيمة المضافة القابلة للاسترجاع (على مشتريات المواد، المناولة، إلخ): لنفترض 180,000 درهم
- الضريبة على القيمة المضافة الصافية الواجب أداؤها: 300,000 - 180,000 = 120,000 درهم
بالنسبة للضريبة على الأرباح العقارية، سيكون الربح الخاضع: 5,000,000 - 2,000,000 - 1,500,000 = 1,500,000 درهم، أي ضريبة على الأرباح العقارية بقيمة 300,000 درهم (بمعدل 20%).
نقاط اليقظة عند المراقبة الضريبية
تحظى عمليات التجزئة باهتمام خاص من طرف الإدارة الضريبية. وفيما يلي أبرز نقاط المراقبة:
- تبرير تكاليف التجهيز: يجب على المجزئ الاحتفاظ بجميع الفواتير والوثائق المبررة للأشغال المنجزة؛
- الانسجام بين الأساس المصرح به والأشغال الفعلية: يمكن للإدارة إجراء خبرة للتحقق من واقعية الأشغال؛
- احترام آجال التصريح والأداء: كل تأخير يُعرض لزيادات وعقوبات؛
- التحقق من سعر التفويت: يمكن للإدارة التشكيك في سعر بيع تعتبره غير كافٍ وإجراء تصحيح؛
- التسليم الذاتي: يُعد عدم التصريح بالتسليم الذاتي مخالفة يتم رصدها بشكل متكرر أثناء المراقبات.
التصريح الإلكتروني
تُؤدى الضريبة على القيمة المضافة بالمغرب عبر بوابة SIMPL TVA.
أسئلة شائعة
هل يخضع الأفراد للضريبة على القيمة المضافة على عمليات التجزئة بالمغرب؟
نعم، بمجرد أن يقوم فرد بتجهيز أرض (طرق، صرف صحي، كهرباء) قبل إعادة بيعها على شكل قطع، يُعتبر مجزئاً ويصبح مديناً بالضريبة على القيمة المضافة. ويتوافق الأساس الخاضع للضريبة مع تكلفة أشغال التجهيز، وليس سعر البيع الإجمالي للأرض.
ما معدل الضريبة على القيمة المضافة المطبق على عمليات التجزئة بالمغرب؟
معدل الضريبة على القيمة المضافة المطبق على عمليات تجزئة الأراضي هو 20%، وهو المعدل العادي. ويُطبق هذا المعدل على الأساس الخاضع للضريبة المتمثل في تكلفة أشغال التجهيز التي يتحملها المجزئ.
كيف يتم التصريح بالضريبة على القيمة المضافة لتجزئة الأراضي؟
يتم التصريح وأداء الضريبة على القيمة المضافة عبر بوابة SIMPL التابعة للمديرية العامة للضرائب. ويجب على المجزئ التسجيل لدى الإدارة الضريبية وتحصيل الضريبة على القيمة المضافة على مبيعات القطع وخصم الضريبة القابلة للاسترجاع على مشتريات المواد وخدمات التجهيز.
هل الضريبة على القيمة المضافة على التجزئة قابلة للجمع مع الضريبة على الأرباح العقارية (TPI)؟
الضريبة على القيمة المضافة على عمليات التجزئة والضريبة على الأرباح العقارية (TPI) هما ضريبتان مختلفتان بطبيعتهما يمكن أن تُطبقا في آن واحد على نفس العملية. فالضريبة على القيمة المضافة بمعدل 20% تتعلق بتكلفة أشغال التجهيز، في حين أن الضريبة على الأرباح العقارية تفرض على الربح المحقق عند تفويت القطع. ولا تحل إحداهما محل الأخرى: فقد يكون المجزئ مديناً بالاثنتين معاً، لكل منهما أساسها الخاضع للضريبة وطرق تصريحها الخاصة.
المصدر: تحليل صلاح الدين يتيم، خبير محاسب — Upsilon Consulting
اقرأ أيضاً
الضريبة على القيمة المضافة - نطاق التطبيق
استرداد رصيد الضريبة على القيمة المضافة بالمغرب
النسبة المئوية لخصم الضريبة على القيمة المضافة
تأهيل TVA بالمغرب 2026 — أداة مجانية: حددوا في بضع نقرات ما إذا كانت عمليتكم خارج النطاق أو معفاة أو خاضعة، وبأي نسبة.
