Fiscalité des promoteurs immobiliers : 11 questions et réponses

Fiscalité des promoteurs immobiliers au Maroc : Upsilon Consulting vous livre les clés pour comprendre.

Dans le dynamique secteur de l’immobilier au Maroc, la compréhension de la fiscalité est cruciale pour les promoteurs immobiliers. Chez Upsilon Consulting, nous nous engageons à démystifier les complexités de l’Impôt sur les Sociétés (IS), de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA), ainsi que des divers mécanismes d’exonération fiscale. Ces éléments sont essentiels pour une gestion efficace et une planification financière éclairée dans le domaine immobilier.

Notre article vise à offrir une vue d’ensemble approfondie des régimes fiscaux actuellement en vigueur au Maroc, tout en mettant en lumière les spécificités liées au secteur immobilier.

Avec cet article, Upsilon Consulting souhaite équiper les promoteurs immobiliers avec les connaissances nécessaires pour naviguer avec assurance dans le paysage fiscal marocain, favorisant ainsi une croissance saine et durable de leurs activités.


Au cœur du dynamique secteur immobilier marocain, la maîtrise de la fiscalité représente un enjeu majeur pour les promoteurs.

Forte d’une riche expérience en accompagnement comptable, en conseil fiscal, et en assistance lors de contrôles fiscaux, Upsilon Consulting est votre partenaire privilégié pour démystifier les complexités fiscales. Pour des renseignement spécifiques, merci de nous contacter.

 


Qu’est-ce qu’un promoteur immobilier au sens de la loi fiscale marocain ?

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Au Maroc, la définition fiscale d’un promoteur immobilier englobe toute personne, physique ou morale, qui conçoit et construit un ou plusieurs bâtiments dans l’intention de les vendre, que ce soit en totalité ou en partie. Cette catégorie inclut aussi bien des individus que des sociétés, qu’ils soient ou non assujettis à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Au sens fiscal, de ce fait, la fiscalité des promoteurs immobiliers concerne toute personne (physique ou morale) qui conçoit et édifie un ou plusieurs bâtiments dans le but de les vendre en totalité ou en partie.

En effet, ces opérations peuvent être réalisées par des personnes physiques ou par des sociétés n’ayant pas opté pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Elles peuvent également être effectuées par des personnes morales soumises à l’Impôt sur les sociétés.

En effet, l’article 30 du Code Général des Impôts (CGI) est clair sur la notion d’intention. En effet, il définit le promoteur immobilier comme  » toute personne qui procède ou fait procéder à l’édification d’un ou de plusieurs immeubles en vue de les vendre en totalité ou en partie « .

Pour être qualifié de promoteur immobilier, il existe deux critères principaux :

  1. Par la Forme : L’activité est exercée sous un identifiant fiscal spécifique à la promotion immobilière. Par exemple, une société à responsabilité limitée qui construit et vend des unités immobilières, ou une personne physique enregistrée en tant que promoteur immobilier sous le régime de l’impôt sur le revenu net réel ou simplifié.
  2. Par le Fond : L’activité est qualifiable de promotion immobilière même sans identifiant fiscal spécifique. Cela concerne les opérations habituelles à titre onéreux ou gratuit, qui impliquent une intention spéculative, et les opérations à titre onéreux répétitives sur une période d’un an, à moins d’une preuve contraire de l’intention spéculative.

Cependant, une distinction importante doit être faite pour les cas où une personne physique réalise une unique opération de construction et de cession de bien immobilier. Si cette opération est isolée et non répétitive, et s’il n’y a pas de preuve claire d’une intention spéculative, elle ne relève pas du statut de promoteur immobilier. Dans un tel cas, en l’absence d’un identifiant fiscal, la cession est considérée comme relevant des revenus fonciers, qui sont soumis à un traitement fiscal spécifique. Ce dernier point, cependant, dépasse le cadre de cet article et nécessite une exploration distincte.


Fiscalité des promoteurs immobiliers – IR pour les Personnes physiques

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Dans le cadre de la fiscalité des promoteurs immobiliers au Maroc, les personnes physiques exerçant cette activité doivent se conformer aux dispositions de l’article 32 du Code Général des Impôts. Selon cet article, les revenus professionnels sont principalement déterminés selon le régime du résultat net réel, comme stipulé dans les articles 33 à 37 et l’article 161 du CGI. Ce régime exige une comptabilité détaillée et la déclaration précise des revenus et des dépenses pour déterminer le revenu net imposable.

Cependant, l’article 32 offre également aux contribuables individuels, y compris les promoteurs immobiliers, la possibilité d’opter pour des régimes alternatifs sous certaines conditions. Ces options incluent le régime du résultat net simplifié, la contribution professionnelle unique, et le statut d’auto-entrepreneur, définis respectivement dans les articles 38, 40 et 42 bis du CGI.

Chacun de ces régimes présente des modalités différentes en termes de déclaration et de calcul de l’impôt, permettant ainsi une certaine flexibilité en fonction de la taille et de la nature des opérations immobilières.

Il est important de noter que pour les sociétés non passibles de l’impôt sur les sociétés, comme les sociétés en nom collectif, les sociétés en commandite simple et les sociétés en participation, le bénéfice est obligatoirement déterminé selon le régime du résultat net réel. Pour les indivisions et les sociétés de fait, il existe une option pour le régime du résultat net simplifié ou celui de la contribution professionnelle unique, sous réserve des conditions définies dans les articles 39 et 41 du CGI.

Cette flexibilité de choix de régime fiscal, offerte par l’article 32 du CGI, permet aux promoteurs immobiliers personnes physiques de choisir le régime le plus adapté à leurs opérations, leur permettant ainsi d’optimiser leur charge fiscale tout en respectant les obligations légales.

Le régime du revenu net réel

Le régime du Résultat Net Réel (RNR), détaillé principalement dans les articles 33 à 37 du Code Général des Impôts (CGI) marocain, constitue un cadre essentiel pour la détermination des revenus professionnels. Voici un résumé simplifié mais précis de ces dispositions :

  1. Clôture de l’Exercice Comptable (Art. 33) : Les contribuables relevant du RNR doivent clôturer leur exercice comptable au 31 décembre de chaque année. Le résultat net réel est calculé comme l’excédent des produits sur les charges, selon les règles comptables en vigueur au Maroc. La comptabilité d’une personne soumise au RNR doit respecter les principes comptables du CGNC.
  2. Produits Imposables (Art. 34) : Les produits imposables incluent divers revenus, plus-values et gains, en particulier le chiffre d’affaires lié à la vente des unités immobilières, ainsi que certains revenus spécifiques mentionnés dans l’article 30. Les stocks et les travaux en cours sont évalués selon les dispositions de l’article 8-I.
  3. Charges Déductibles (Art. 35) : Les charges déductibles sont celles précisées à l’article 10, à l’exception de l’impôt sur le revenu. Il est important de noter que les prélèvements effectués par l’exploitant individuel ou certains dirigeants ne sont pas déductibles, sauf pour les cotisations sociales spécifiques. Les rémunérations des associés non dirigeants sont déductibles uniquement en échange de services réels à la société. Dans ce cas, ces derniers doivent être établis selon les règles de tenue de la paie au Maroc.
  4. Déficit Reportable (Art. 37) : Le déficit d’un exercice peut être déduit du bénéfice de l’exercice ou des exercices suivants, sous les conditions définies à l’article 12.

Ces règles du RNR sont fondamentales pour la fiscalité des promoteurs immobiliers personnes physiques, car elles définissent la manière dont leurs revenus professionnels sont calculés et taxés. Comprendre ces dispositions permet une gestion fiscale plus précise et conforme aux exigences légales.

Le régime du revenu net simplifié

Au Maroc, le régime du Résultat Net Simplifié (RNS), énoncé dans l’article 38 du Code Général des Impôts (CGI), offre une alternative simplifiée à la détermination des revenus professionnels pour certaines catégories de contribuables.

Définition et Fonctionnement du RNS

Le RNS est conçu pour les contribuables dont les revenus professionnels ne dépassent pas certains seuils de chiffre d’affaires. Le résultat net simplifié est calculé annuellement, avec un exercice comptable clôturé au 31 décembre. Ce calcul s’effectue en déduisant les charges de l’excédent des produits engagés ou supportés pour les besoins de l’activité imposable, conformément à la législation et réglementation comptable. Il est important de noter que les provisions et le déficit reportable sont exclus de ce calcul.

Conditions d’éligibilité et Avantages

Pour être éligible au RNS, les contribuables doivent répondre à certains critères de chiffre d’affaires annuel. Ces seuils varient selon la nature de l’activité :

  • 2.000.000 dirhams pour les professions commerciales, activités industrielles ou artisanales, et armateurs pour la pêche ;
  • 500.000 dirhams pour les prestataires de services et certaines autres professions définies à l’article 30.

Permanence de l’Option

Une fois choisie, l’option pour le RNS reste valable tant que le chiffre d’affaires ne dépasse pas les limites fixées pendant deux exercices consécutifs. Ce régime est donc particulièrement adapté aux petites et moyennes entreprises et aux entrepreneurs individuels qui cherchent à simplifier leur comptabilité et leur imposition.

Les promoteurs immobiliers peuvent-ils opter pour le régime du CPU ou de l’autoentrepreneur ?

Non, les opérations de promotion immobilière sont exclues des régimes du CPU et auto entrepreneur.

Déclaration des revenus professionnels

La fiscalité des promoteurs immobiliers imposables selon le RNR et le RNS est établie selon une déclaration annuelle. En effet, les contribuables sont tenus d’adresser, par procédé électronique, une déclaration de leur revenu global de l’année précédente. Cette déclaration est à déposer chaque année avant le 1er mai.


Fiscalité des promoteurs immobiliers – IS pour les personnes morales

Pour la fiscalité des promoteurs immobiliers, en tant que personnes morales au Maroc soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS), il est essentiel de comprendre que l’IS s’applique aux bénéfices des sociétés, incluant les SARL et les SA, actives dans le secteur immobilier.

La base imposable se calcule à partir du résultat fiscal, qui est l’excédent des produits sur les charges selon les règles comptables marocaines.

Les taux d’IS varient en fonction du résultat net, avec des spécificités pour certaines activités. Les promoteurs immobiliers doivent donc s’attacher à une gestion rigoureuse de leur fiscalité pour optimiser leur charge fiscale tout en restant conformes aux réglementations en vigueur.

Pour une exploration plus détaillée de ce sujet, vous pouvez consulter l’article d’Upsilon Consulting sur l’IS pour les personnes morales ici.

Fiscalité des promoteurs immobiliers – Résultat fiscal

L’article 8 du Code Général des Impôts marocain définit le résultat fiscal comme l’excédent des produits sur les charges, ajusté selon les normes comptables et fiscales en vigueur.

Les stocks sont évalués au prix de revient, et les travaux en cours sont évalués de la même manière.

Dans le cas des promoteurs immobiliers la valorisation des stocks doit respecter les règles spécifiques à leur activité. Pour déterminer le coût en stock d’une unité immobilière, plusieurs éléments doivent être pris en compte. Cela inclut généralement le coût des matériaux de construction, les coûts de main-d’œuvre, les frais indirects de construction, et tout autre coût directement attribuable à la construction de l’unité.

Il est également important de prendre en compte les normes comptables en vigueur, notamment les dispositions spécifiques du plan comptable du secteur immobilier.

Ces normes visent à s’assurer que la méthode d’évaluation choisie doit refléter la réalité économique de la construction d’un bien immobilier (appartement, magasin, …) et se conformer aux principes comptables applicables.

Taux d’IS applicables aux promoteurs immobiliers

Les taux d’IS applicables aux sociétés de promotion immobilières sont les mêmes que celles applicables en général pour l’I.S. Ci-joint un rappel des taux en vigueur au 1er janvier 2024

Niveau de résultat net Taux par année
2024 2025 2026
Inférieur ou égal à 300 000 15% 17.5% 20%
De 300 001 à 1 000 000 20% 20% 20%
De 1 000 000 à 99 999 999 25.5% 22,75% 20%
Supérieur ou égal à 100 000 000 33% 34% 35%

Fiscalité des promoteurs immobiliers au Maroc – Taxe sur la valeur ajoutée

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La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un pilier de la fiscalité au Maroc, affectant les entreprises et les consommateurs.

C’est une taxe indirecte appliquée sur la valeur ajoutée des biens et services, cruciale pour comprendre le système fiscal marocain. Elle touche presque toutes les opérations commerciales, industrielles et d’importation, bien que certaines opérations soient exclues ou exonérées.

La TVA au Maroc est caractérisée par une structure de taux variée, avec un taux standard et des taux réduits pour certains biens et services, et la Loi de Finances 2024 introduit des modifications importantes dans ce système.

Pour une gestion efficace, les entreprises doivent maintenir une comptabilité précise et se conformer aux obligations de déclaration de TVA. Pour plus d’informations, consultez l’article d’Upsilon Consulting sur la TVA au Maroc en 2024.

Fiscalité des promoteurs immobiliers – Une activité imposable à la TVA

L’article 89-4 stipule que la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) s’applique que (1) les travaux immobiliers, (2) les opérations de lotissement et (3) de promotion immobilière.

La TVA fait partie donc du socle de la fiscalité des promoteurs immobiliers. Cependant, la compréhension de la TVA sur la promotion immobilière nécessite de comprendre quelques points essentiels.

Terrain nus – Hors champs d’application de la TVA

Dans le système fiscal marocain, les actes dits civils ne sont pas imposables à la TVA. Cependant, les actes réputés civils non imposables sont ceux exercés dans des conditions ne leur conférant pas un caractère commercial, industriel ou de prestation de services.

Ainsi, ne sont pas inclus dans le champ d’application de la TVA, les opérations de cession de terrains nus.

La fiscalité des promoteurs immobiliers, se retrouve impactée par cette nuance. En effet, lors de la détermination de la base imposable d’une cession d’un bien immobilier, la quote-part relative au terrain est exclue. Nous développerons ce point plus loin dans cet article.

Distinction entre lotisseur de terrain et promoteur immobilier

Il est important pour appréhender la fiscalité des promoteurs immobiliers de distinguer ces derniers des lotisseurs de terrain. Le régime de la TVA des deux activités est différent et déroge à la règle générale de détermination du montant de la TVA à acquitter.

Lotisseur de terrain

Un lotisseur de terrain, au sens de la taxe sur la valeur ajoutée, est une personne qui fait profession d’acheter des terrains pour (1) effectuer des travaux de viabilisation (2) vendre ces terrains en lots (ou en un seul lot).

Les lotisseurs de terrains sont soumis à la TVA au titre du coût de viabilisation des terrains qu’ils réalisent.

En effet, à la vente du terrain elle-même échappe à l’application de la TVA. Cependant, la TVA est assise uniquement sur le coût des travaux de viabilisation (hors terrain).

Dans le détail, le traitement des lotissements de terrains dépend de leur destination finale, soit pour la vente, soit pour la construction.

Lorsqu’un propriétaire confie à des tiers les travaux de viabilisation (aménagement, installations de services, etc.) pour un terrain destiné à la vente, la TVA est gérée par ces entreprises qui doivent facturer la TVA au lotisseur. Le lotisseur, réalisant une opération hors champs d’application de la TVA, comptabilise cette TVA en tant que coût dans son stock.

Si le propriétaire réalise lui-même ces travaux, il est considéré comme un entrepreneur occasionnel. Dans ce cas, une déclaration de TVA au titre des travaux qu’il se livre à lui-même doit être déposée à l’achèvement des travaux de viabilisation.

Promoteur immobilier

La fiscalité des promoteurs immobiliers, qui construisent ou font construire des immeubles pour la vente ou la location, présente une complexité notable.

En effet, lors de la vente, la base de la TVA est calculée à partir du prix de cession, moins le coût actualisé du terrain.

Lorsqu’un promoteur réalise la vente partielle de son projet (une ou plusieurs unités de logement), la base de taxation est égale au prix de cession diminué de la valeur actualisée du terrain imputable à la ou aux unités cédées.

Laquelle valeur est déterminée à partir d’un prorata calculé comme suit :

Valeur actualisée du terrain * surface couverte de ou des unités cédées / Surface développée du projet.

Upsilon Consulting offre un éventail de services adaptés aux besoins spécifiques des promoteurs immobiliers. Le cabinet est en mesure de gérer la comptabilité des promoteurs, en fournissant un soutien en matière de conseil fiscal et d’assistance lors de contrôles fiscaux. Cette expertise spécialisée est essentielle pour naviguer dans le complexe environnement fiscal et réglementaire du secteur immobilier.


Fiscalité des promoteurs immobiliers – Exonération de TVA pour les logement sociaux

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L’article 92 du Code Général des Impôts marocain prévoit une exonération de la TVA pour la cession de logements sociaux dont la superficie est entre 50 et 80 m² et dont le prix ne dépasse pas 250 000 dirhams, hors TVA.

Cette exonération est conditionnée par les critères définis dans l’article 93, qui précise les modalités de superficie et d’acquisition.

Il est requis que les logements soient acquis auprès de promoteurs immobiliers sous convention avec l’État, et que les transactions soient notariées.

En cas de cession avant quatre ans après l’achèvement, la base d’imposition est réajustée selon le prix de cession, sans être inférieure à la base initiale.

Les conditions pour l’exonération de la TVA sur les logements sociaux au Maroc, telles que définies dans les articles 92 et 93 du Code Général des Impôts, incluent des critères spécifiques sur la superficie des logements, le processus d’achat, et la période d’occupation.